危房改建销售策划要点详解.ppt

市场分析 市场分析之国策分析 “要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”。各种政策的相关出台，无一不是为了能让房地产市场可以回到理性发展轨道上来，遏制价格的“非理性”上涨，保障房产市场的合理健康发展。政策的实施需要一个过程，如今年刚出台的“国19条”主要针对“囤地”、“炒地”行为，要想对房价起到“立竿见影”的效果不太实际，目前其对房价的影响不大。沿着这样的政策路线发展，10年后的中国房地产将会更加“健康稳定和成熟”。 合肥的经济发展 合肥GDP增速高全国近10个点　　统计局报告，初步测算，09年前三季度，合肥市生产总值1392.68亿元，同比增长16.9%，增速分别高于全国、全省9.2个和4个百分点。GDP总量占全省比重达19.3%，同比提高0.8个百分点。 　纵向看，前三季度，合肥GDP比一季度和上半年分别加快2个和0.9个百分点。前10个月，合肥规模以上工业增加值增长27.9%，高于上年同期1.6个百分点；全社会固定资产投资增长29.1%，高于上半年5.1个百分点；财政收入增长13.3%。企业景气指数逐季走高，一季度为112.8点，二季度达127.0点，三季度进一步上升到145.6点；企业家信心指数从一季度的102.2点，二季度的118.0点，提升到三季度的135.4点。 合肥09年房地产市场回顾 合肥楼市在2009 年取得了极度令人关注的优秀业绩，住宅年度销售套数高达116028 套， 销售面积更是高达1133.73万㎡，创造合肥住宅市场销售的最高记录。2009年的合肥楼市在 人们的议 声中走过这不平凡的一年，楼市真正实现了从谷底跃至高峰的大跨越。 2009年合肥住宅供求关系 市场分析之包河区概况 　面积 197平方千米，人口 46万 包河成交量综述 项目解析 案名提议 韵风苑 风云大厦 一、全案精神 1、项目整体定位： 奢侈的规划理念、高档建筑设计、考虑项目地块的地形而做合理自然的结合，客源层属中端的客群属性。 2、概念定位： 精致非豪华、时尚非通俗、品味非富丽、讲究规划的专、 精及建筑的风格与创新 3、概念示意： ● 韵风苑·绝对诱惑!!让您入住文韵政流的高层之家 ● 韵风苑· 你、我、他共同的梦 SWOT分析 诉求重点 ● 地段优势合肥包河区中心位置。 ● 毗邻安徽卫视，知名度提升快 ● 视野佳、景观好。 ● 规划新颖超前、超高层。 ● 产品力强、小户型。 ● 强调工程品质、工程形象、树立开发商口啤。 ● 以客为尊、贴心舒适的合理规划和配套，提升项目竞争力。 产品建议 客户定位 客户核心：不论首次购房客户还是多次购房客户、投资客户他们都对本案的区域价值高度认可，认可了本案的明日价值。本案的客户群体：他们群体庞大，他们阶层广泛、他们甚至年龄差距都很大，但是他们热爱这座城市，热爱自己的生活，他们都是城市发展的推动者，他们都是城市不断向上的最积极力量。 本项目的客户定位 营销策略 区域市场：桐城板块和我们同期的供应量在25万方左右 总结： 就现今在新调控下，本板块的楼市还处在供求相等的优势 相同时间段的竞争项目不多，带给我们的阻力减少 本项目的小户型设计正适合当地的客户需求 旁边的几个大体量楼盘给我们项目造势、树立形象造成很大压力 市场洞察 1，2009年包河区市场销大于供，存量较小，包河区整体销量较大 2，随着前期宏观调控的持续深入，投资需求比重缩小，但城市刚性需求经过几个月的压抑后规模势必会反弹。 3，房地产政策从紧趋势逐渐明朗，但我认为11年国家将继续促进楼市的平稳发展； 建议销售价格 本项目总体量为3万方，实际销售量为1.95万方，总销售的套数为354套，都为小户型。周边竞争项目较少。 目标 2011年5月至2012年1月全部售罄，目标销售额达到1.67亿，均价达到8800/平米 目标策略 打好时间差，赢得客户面最大化 推售节奏： 多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求紧张度 营销第一阶段：定义项目立形象 建议售楼部入住期：底层封顶后（假设4月初） 理由：因为项目体量不大，蓄客期时间无需太长，从而降低费用支出 营销主题：你、我、他共同的方向——韵风苑 营销价值引爆点：公务住宅 毗邻卫视 黄金地段 阶段时间节点：2011年4月——7月 开盘时间：在金三银四开盘是最好时机，在前期的蓄水期准备充分的情况下利用好时间段开盘会形成空前的成交量 开盘时间： 在金三银四开盘是最好时机，广泛积累前期作业的客源，热点引爆公开。在前期的蓄水期准备充分的情况下利用好时间段开盘会形成空前的成交量 第一阶段营销策略：已有预售证 营销第二阶段：服务的全