正茂广场商业前期定位要点详解.pptx

;地段价值;1、总体形象定位2、总体产品定位3、总体客群定位4、总体价格定位;整体外观规划建议;三、室外艺术作品展示 艺术作品展示的日常空间拥有高品质的艺术，使整个空间显得更加优雅和人性化，这充满丰富之美的空间，温馨地欢迎到访的每一个人。 四、导视系统 品牌形象导视系统采用半透明设计，不仅具有品质感，也可提升项目整体形象品质。 户外灯箱信息栏导视信息栏利用统一风格的信息栏及时发布商户信息。 ;资源共生;通过极富创意的设计以及很有特色的店铺吸引客户进入商业;形象定位;1、总体形象定位2、总体产品定位3、总体客群定位4、总体价格定位; 商业临街铺面目前正受到投资客的关注，主要是与城市空间拓展和商业发展的扩散趋势有关。本案居于该区域三大商圈核心，周边配套及其丰富。而本项目又作为该区域商圈辐射地段，商铺升值潜力巨大。而商圈商铺具有很多优良商铺投资项目的特征，除了“商业实现最直接的销售场所”外，还具有以下特征： 价值增值潜力大：商圈商铺销售对象比较广，因而其销售的价格相对较高。 总量供应有限性：决定了投资的风险性较小。 突发性增值：通过周边规划，面对城市人口的增多，商圈商铺升值潜力日益剧增。;本案规划努力成为填补该商圈区域空白集休闲、聊天、娱乐、美容、体育、保健、养生、就餐的场所；;1、总体形象定位2、总体产品定位3、总体客群定位4、总体价格定位;?1、经营餐饮、娱乐、休闲业、零售业的商家和具有一定经济实力的投资者休闲生活商业客户来源：西安本地或长时间在西安的生意人、企事业单位及私营企业的高层管理者、政府官员等以投资为主的投资型客户群体； 2、休闲生活商业客户心理特征：讲究“市场空白和填补性商业机会”的高投资回报性，注重现实经营与未来经营的平衡性和投资回报周期，理性购买为主； 3、休闲生活商业客户消费特征：以投资为主，自用为辅。;商铺客户群体主要为投资性客户，购买商铺的人员绝大部分是为了投资，用于经营的只是少数，细分如下： （1）长期投资性客户 此类客户主要为江浙私营企业主，时尚白领，自由职业者。该阶层有以下特点： 讲究地段的适宜性 十分注重投资项目今后的升值潜力 作为自己事业的一部分来经营 购买比例：35％;（2）准投资类客户 购买兼自用型客户。该类型人群有以下特点： 以自己经营的目的去购买产品。 选择总价相对合适的产品为宜。 结合自身资金实力去选择产品。 这部分客户也是商铺客户群的主体之一 购买比例：45％ （3）短期投资类客户 纯投资型客户。该类型人群有以下特点： 选择地价相对便宜，交通配套还可以的区域。 选择方便出售的主流产品，总价要求低。 很会把握出售时机。讲究地段唯一性 购买比例：20％;1、总体形象定位2、总体产品定位3、总体客群定位4、总体价格定位;市场比较法;市场比较法;售价评估参照物 目前，该项目周边同类型在售商业物业几乎没有，大部分的商业物业已经处在经营阶段，以出租经营为主，而周边商业圈内，仅金泰-假日花城、莱安逸境两个商业项目的商业销售对本项目有参照作用，根据我们的调查，此两项目的街铺平均售价为： 以下价格均为一层临街铺面销售均价 金泰假日花城参考平均售价：30000元/平方米 莱安逸境参考平均售价：98000元/平方米 相关项目售价参数修正;市场比较法;Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为各项目之均价 PA’=( QX/QA)×PA =(82/76)×30000=32369 PB’=( QX/QB)×PB =(82/89)×98000=90293;（一）、邻街商业铺位的调查 本案商业片区内各街道的商铺在门面的包装上形式各样，较少有统一风格的商业形式，而统一的设计风格和统一管理型商业其租金也略高出其它商业铺面。其次是商业广场一层面街的商铺，虽未作统一风格的包装，但整体装修档次较高，而临街铺面租金大多在175—205元/㎡之间。 根据以上对本案项目周边商铺租金的调查，综合本项目将以大型商务中心的定位，考虑其对临街铺位的促进作用，预计本项目之街铺租金可达到180 -220元/平方米，按投资商铺一般的年投资回率为8%，以租金反推街铺的售价： 180*12 / 0.08 = 27000元/平方米 220*12 / 0.08 = 33000元/平方米 从投资回报上分析，本项目之售价6万元/㎡有市场租金回报的支撑，投资回报符合市场需求。;整体价格定位; 经以上从市场比较法、租金反推法对正茂广场之街铺售价进行评估，我司认为本项目街铺在我司策划理念得到充分发挥，在软件、硬件上有充分的支持的前提下，项目街铺6万元/平方米的售价比较符合现行市场的价位。 以上价位仅为现阶段???售