土地税制改革视域下的房地产市场宏观调控——以住宅市场为例.pdfVIP

江苏省土地学会土地学术年会(二oo六年度)论文集 土地税制改革视域下的房地产市场宏观调控 ——以住宅市场为例 李炜玮 (江苏省土地勘测规划院南京210024) 摘要：在国家加强和改善宏现调控的大环境下，针对房地产市场的调控政策正处于不断调整和改进中。税收 是政府干预房地产经济活动、促进房地产市场均衡的一种重要的经济政策工具，在引导不动产资源合理配置和 有效利用以及公平分配社会财富等方面具有独特的功能。在土地、金融等多种政策组合实施之后。利用税收手 段进一步加强对房地产市场的监管和控制正在成为宏现调控的趋势。为此，有必要针对税收对房地产市场。尤 其是住宅市场产生的影响作系统分析，从而理清房地产税收的调控机理，为利用税收完善我国房地产市场调控 体系提供理论依据． 关键词：土地税翻房地产税删改革宏观调控 1税收调控的内涵 利用税收加强房地产市场宏观调控，是指国家运用税收分配手段，直接调节房地产开发商和消费者的收益水平，问 接影响其开发与购买行为。进而引起房地产市场供需状况的变化，以实现国家公共政策目标的活动。这一涵义包括三个 基本点：首先。调控的主体是国家，是国家根据房地产经济发展的客观需要而进行的活动；第二。是国家以社会管理者 的身份．凭借政治权力、借助法律形式面向房地产开发企业和房地产商品消费者进行的调控；第三，是通过直接调节收 入、间接引导行为以实现调控目标的活动。 利用税收调控房地产市场具有如下几个特点：第一，是一种经济杠杆，是通过改变政府、房地产开发企业及购房者 之间的收益水平来引导社会经济活动变化的活动，即调控意图是通过经济利益诱导房地产市场经济行为调整来实现的。 第二，具有自觉性。是以国家为主体的自觉调控．而非自发调控．体现着国家管理房地产市场经济活动的主观要求。并 按照国家的意图运行。第三。具有闻接性，在税收调控活动中。国家并不是直接规定房地产开发企业和购房者的社会经 济活动方向和规模，也不是借助国家权力强迫人们必须采取什么样的开发或购买行为，而是通过相关税收政策影响特定 纳税人的收人(利益)水平。进而诱导其经济活动的方向和规模发生变化。使之与国家对房地产市场的调控方向相吻合。 第四，具有宏观性和广泛性。是一种面向社会的统一调控，所涉及到的是房地产投资、流转、保有、取得和收益各个环 节以及与房地产经济发展直接或间接相关联的多个纳税群体。第五，具有动态性，是一个连续进行的、不断调适和优化 的过程。 2．我国现行土地税制体系溉述 2．1我国土地税制体系概况 从目前我国的税收体系来看，其中涉及土地以及地上建筑物使用和权属交易的主要有十几个税种，按照纳税义务人 的不同可将其划分为两类：一类是房地产产品的供给者因开发、出售住宅应交纳的税；另一类是消费者因购置和保有住 宅应交纳的税，如图l所示。 --一298·-一 第四部分经济篇 土地税制改革视域下的房地产市场宏观调控 营业税 契税 企业所得税及个人所得税 印花税(取得方部分) 印花税(销售方部分) 城市维护建设税(城建税) 房产税 教育费附加 城镇土地使用税 土地增值税 耕地占用税 固定资产投资方向调节税 图1 目前我国住宅市场交易涉及的主要税种 2．2主要税种的国际比较 在各国税收实践中最常见的税种主要有：地租税和土地改良物租金税(或者房屋租金税)；地价税、土地固定资产税 和