工程成本控制简要重点解析.pptVIP

房地产项目成本控制 内容清单 一、成本的定义 二、房地产项目成本的组成 三、房地产项目成本管理 四、房地产项目成本控制的范例-某房产公司成本控制指南 成本的定义 成本：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。 —CCA中国成本协会发布的CCA2101：2005《成本管理体系术语》标准中第2.1.2条中对成本术语的定义 成本：为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量 —美国会计学会（AAA）所属的“成本与标准委员会”对成本的定义 个人的理解 舍得之间：有舍才有得 有无之间：能产生效益的是成本，不能产生效益的就是浪费 多少之间：送一只鸡，牵一头牛 房地产项目成本的构成 1、土地费用 2、前期费用：勘察设计、前期工程 3、建筑安装工程费用：土建、安装、装修 4、公共基础设施费用：公共设施和基础设施 5、管理费用 6、财务费用 7、税金 8、其他费用：含营销费用 房地产项目成本构成案例：市中心五星级酒店项目总建筑面积42516㎡ 房地产项目成本构成案例：精装修高级公寓项目总建筑面积33803㎡ 房地产项目成本构成案例：高档商场项目总建筑面积：81156㎡ 房地产项目成本控制的理念 房地产项目开发企业真正体现核心竞争力的、真正具有挑战性的成本控制，是在一定的合理预算成本下，如何做出性能档次最好的产品，并保证同一楼盘各部件的质量档次一致性。 现代房地产项目成本控制的思路 现代房地产项目成本管理首先考虑的是如何通过管理实现以最低的资源消耗（成本）完成项目的全部活动，但同时它也强调必须考虑项目成本对于项目产出物质量和项目工期的影响，这些是现代项目成本管理与传统项目成本管理最重要的区别。 房地产项目成本控制管理层面 1、公司决策层面 经营情况（比如：土地、配套费用、合作条件等等）。 项目的可行性研究（经营、营销、方案设计、开发，强调高端信息的重要性，点评不同的经营模式，探索摊薄地价挖掘土地价值）。 财务现金流核算，确定工程招标付款条件。 抢工等经营需要引起费用的增加。 2、产品定位层面 项目营销产品定位，明确产品功能和技术参数，确定产品选材用料标准。 房地产项目成本管理层面（续） 3、规划、设计层面 控制项目规划设计指标；控制建筑设计方案的科学合理性；控制结构、 水、电、设备的设计参数； 控制材料、设备的选用。 规划、设计控制工程成本理念。 4、工程层面 编制工程成本控制指标，为工程成本动态控制打下基础。 建立承建商、材料供应商资源库，优选工程资源。 制定规范的工程成本控制流程，比如：招标程序、签证控制程序、结算程序等。 5、财务决算及工程后评估 项目工程结束后，对项目进行财务决算，对工程管理（质量、进度、成本）进行后评估总结，建立工程成本数据库。 房地产项目成本控制核心部门的争议 中海地产合约预算部的管理职责案例 1、合约管理 1.1 分判商考核、合格分判商名册建立及管理； 1.2 工程招标分判； 1.3 工程合约管理； 1.4 项目开发工程成本预测及已完项目工程的经济分析； 1.5 方案对比的经济分析； 1.6 协助发展管理部办理工程施工手续； 1.7 资料管理。 2 物资管理 2.1 经办自营项目的物资采购工作； 2.2 整理供应商的投标资格预审资料，负责评价供应商履约情况，建立并管理合格 供应商名册； 2.3 管理物资采购合约； 2.4 掌握物资信息，为经营销售部门和设计管理部门提供决策依据； 2.5 为项目发展提供材料和设备价格信息，配合项目QS 估算项目工程成本； 2.6 根据项目发展计划编制项目物资采购供应计划； 2.7 负责报板及催办定板、审批程序； 2.8 发放物资及管理结余物资； 2.9 办理零星采购业务； 2.10 负责物资样板及书面资料管理。 房地产项目的开发流程回顾 项目动态成本管控的思路 投资决策阶段——项目成本估算。是指根据公司原有的经验数据以及各种资源的市场价格或预期价格等信息，估算和确定项目各种活动的成本和这个项目全部成本。 初步设计阶段——项目成本概算。是一项制订项目成本控制基线或项目成本计划的管理工作。这项工作包括根据项目的成本估算为项目的各项活动分配预算，以及确定整个项目的总预算。项目成本概算的关键是合理、科学地确定出项目成本的控制基线，是项目目标成本设定的依据。 施工图阶段、实施阶段——项目成本预算。是指项目实施过程中依据完备的施工图纸编制的项目成本预算，作为对外发包的基础，同时努力将项目实际成本控制在项目预算范围之内的管理工作，主要包括：不断度量项目实际发生的成本，分析和度量项目实际成本与项目预算之间的差异，采取纠偏措施或修订项目预算的方法实现对项目成本的控制。 工程竣工完