4.第4讲城市土地与可持续发展教案分析.ppt

(3)城市土地储备的内涵 第一，城市土地储备是法定行为。城市土地储备属于公共政策的一种，是一种制度。具有强制性、约束性和普遍性。 第二，城市土地储备的目的是促进城市经济的健康发展。城市土地储备首先要从公共利益的需要出发，其次才是土地的经济收益。 第三，城市土地储备是国家行为。需由法定授权或委托的组织实施，个人不能实施城市土地储备。 第四，城市土地储备包括土地收购、储备、出让三个环节。而不是以划拨、出让的方式取得土地。 第五，城市土地储备调节的对象包括公益用地和市场用地。城市土地储备具有稳定土地市场，促进城市经济发展的功能。 第六，城市土地储备的对象是城市土地利用总体规划和城市规划区内的土地。包括待征用的、闲置的、置换的、荒废和到期的土地。 2.实行城市土地储备的机理 (1) 实行城市土地储备的现实原因 国外城市土地储备正是为了解决城市发展过程中日益增长的人口、交通、城市基础设施等与城市用地需求的矛盾而建立的，城市土地储备的目的是为了公共利益的需要。 由于我国城市土地的供应是采用划拨供应制度，土地使用者可以无偿、无限期地占有城市土地。城市土地名义上是国家所有，但实际上已成了单位所有，从而导致了城市土地供应的失衡，土地被低效利用，浪费严重； 同时，也导致了国有资产的大量流失。随着城市的扩张，城市正在一步一步地吞并乡村。为了保护耕地，提高城市土地利用的集约化程度，消化吸收城市大量的闲置土地，调整城市用地结构，加速城市化进程，城市土地储备制度因此应运而生。 (2)实行城市土地储备的理论基础 第一,供求理论。在西方经济学中，土地被当作一种商品，在市场经济中同样需要达到市场的均衡，满足供求平衡，即土地的供给与土地的需求动态平衡。因此，土地的均衡价格会受到需求量与供给量所影响，当土地需求量大于供给量时，土地价格上涨；反之，土地价格下降。城市城市土地储备的主要目的之一就是调控土地的供需，稳定土地市场。 第二,市场失灵理论。由于市场机制对土地资源配置不能完全发挥作用，因此，必需加强政府的调控。政府通过城市土地储备机制，运用征用、收购、置换等方式解决城市公共用地的需求，为城市的发展提供合适的绿地、广场、道路等公共设施用地，改进城市的空间结构，弥补由于个人追求利润最大化而导致的城市道路狭窄、绿地、广场不足、城市空间过于拥挤的局面。 第三,公共物品理论。公共物品的这些特征，就要求公共物品不能由私人提供，必须由政府提供，而且要采取强制的措施（如法律的手段）解决公共物品的供给，排除“免费搭车者”。必须通过城市土地储备机制，强化政府对土地一级市场的控制，通过强制收购、盘活各类闲置土地，强化集约用地意识，减少土地资源的浪费。 3.城市土地储备的运作机制 ——土地收购。 城市土地储备机构根据收购计划和市政府的要求，通过征用、收购、置换、转制、收回等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来。收购土地的来源：进入城市建设范围的集体土地，企事业单位闲置的划拨土地，城市改造置换的土地，已失效的通过出让方式取得的土地。土地收购资金的来源主要是贷款筹资，其次是政府的财政拨款。 ——城市土地储备。 对进入城市土地储备机构的土地，在出让给新的单位之前，由城市土地储备机构进行前期的开发和经营管理，主要是进行地上建筑物拆除和土地平整，对尚未具备开发条件的集体土地和地上建筑物需要继续投入使用，防止闲置。 ——土地供应。 土地供应也就是土地的出让。经过前期的开发后，城市土地储备机构根据城市发展的需要有计划地向用地单位供应土地。土地出让方式有协议出让、招标、拍卖和挂牌四种形式，对于生产性工厂企业用地，一般采取协议出让，而对于经营性质的商业、住宅、游乐用地则采取招标、拍卖和挂牌形式出让。原则上生地不出让，出让的土地必须是经过开发整理的熟地。 谢 谢！ 第4讲城市土地与可持续发展 一、城市土地对城市经济的作用 城市经济中的资源包括：土地、人口、资本、知识，以及所有生产要素的集聚效应。而土地作为城市的载体，正是连结城市经济各要素之间的纽带，因而城市土地的价格、城市土地的利用结构会直接影响经济要素在空间上的聚合、流通与成长。可以说，城市土地是城市经济的根本。 城市经济的运作机制表现为：充分利用规模效应和聚集效益，增加产值。 因此，需要充分利用资源、合理布局城市空间结构，才能实现规模效应和聚集效益。而其中的载体也就是土地。 土地的利用结构是城市空间布局的基础，土地的使用密度是城市各要素集聚程度的体现。 1.土地资源与城市经济的内在联系 土地的价格既是城市收益的反映，也是生产和生活成本的标志。 成本过高，企业收益势必受到影响，城市财政税收失去保障，生活水平也会下降。因此，土地价格是城市经济发展的双刃剑。 同时，土地价格也是城市经