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房地产开发项目管理 第一章 房地产开发与管理概述 ? 房地产与房地产业 ? 房地产开发的概念、特点及作用 ? 房地产的开发程序 第一节 房地产与房地产业 1、土地 （land） （1）坐落 （2）面积 （3）形状 （4）四至 （5）地势 （6）周围环境 （7）利用现状 （8）产权状况 （9）基础设施完备程度和土地平整程度 （10）地质和水文状况 （11）土地使用管制 （12）其他 （1）坐落位置 （2）面积大小 （3）层数和高度 （4）结构 （5) 装饰装修 （6）附属设备 （7）公共配套设施完备程度 （8）空间布局 （9）建成年月 （10）外观 （11）利用现状 （12）产权状况 （13）层高和净高 （14）维护情况及完损程度 （15）其他 土地开发和再开发 房屋开发和建设 地产经营 房地产经营 房地产中介服务 房地产物业管理服务 房地产金融服务 1993 1994 1997 1998 1991 1999 炒作期 繁荣 调整期 萧条 1992年邓小平同志的南巡讲话 房地产开始迅速发展起来 掀起了房地产开发的高潮 炒作最严重区域： 北海、大亚湾、海南等地 1998年中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动。 ”海南“地产泡沫 王石、潘石屹、冯仑。。。 海南省1989年房地产投资仅为3.2亿，而1990年至1993年间，房地产投资比上年分别增长143%、123%、225%、62%，最高年份投资额达到93亿元。各年房地产投资额占当年固定资产投资总额的比利是22%、38%、66%、49%。 “中国泡沫经济的典型样本” 房地产快速发展阶段 1978 1991 1999 2007 2010 第三阶段： 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 市场 回暖 宏观经济稳定发展 房地产泡沫已得到控制 房地产市场明显转暖 中国房地产市场进入新一轮的发展时期 涨幅 迅速 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 土地招拍挂 投资项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上 支柱性地位 加强税收管理 上调各档次贷款利率 温州炒房团 从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。 火车炒房团 飞机炒房团 2003年，地王现象出现 2006年4月27日 深圳市民邹涛发起“不买房”运动 2006年12月 中国金融业全面开放 外资、热钱涌入 2007年，地王频现 面粉比面包贵 2007年 上海汤臣 天价11万/平米 2007年 北京商品房预售均价首次突破万元，达12436.2元/平米 房地产行业全面调整阶段 1978 1991 1999 2007 2010 第四阶段： 2008 2010 2009 2008年，寒流 下跌 低谷 2008年关键词： 土地市场降温 中介倒闭 上市“流产” 销量萎缩 降价促销 持币待购 2008年1月 房市转淡 中天置业、长河地产、创辉租售等一批房地产中介倒闭 2008 2010 2009 2009年，需求重新释放 楼市火爆 2009年关键词： 救市效果初显 成交量回升 全面回暖 房价普涨 经济复苏 投资客 2009年，房市百态之一 楼脆脆 2009年6月27日6时左右，上海闵行区莲花南路罗阳路口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人死亡 2009年，房市百态之二 楼歪歪 第一个楼歪歪指的是2009年7月中旬的一场大雨后，四川成都“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房居然微微倾斜，靠在了一起，人们形象的称它为“楼歪歪”，最令楼内居民郁闷的莫过于鉴定机构出具的一纸报告，“此楼安全”。 （四）房地产业的地位和作用 ?可以为国民经济的发展提供重要的物质条件； ?可以改善人们的居住和生活条件； ?可以改善投资环境，加快改革开放的步伐； ?通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施； ?可以为城市政府资金来源的重要渠道； ?可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展； ?有利于产业结构的调整； ? 有利于深化住房制度的改革，调整消费结构； ?有利于吸引外资，加快经济建设； ?可以扩大就业面。