第4课房地产基础知识培训第一部分(13-06-07)要点.ppt

* 第三章　规划设计术语 ２３．阳 台：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 　　非封闭阳台：原设计或竣工后不封闭的阳台。 　　封闭阳台：原设计及竣工后均为封闭的。 　　凸 阳 台：挑出楼层外墙（柱）体的阳台。 　　凹 阳 台：凹进楼层外墙（柱）体的阳台。 　　挑 阳 台：住宅（主要）中的阳台的楼板由外墙向外出挑而形成的阳台。 第三章　规划设计术语 ２４．各种层： 自 然 层：一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。 技 术 层：指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。 假 层：指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层，不计层数，如屋面层。 避 难 层：高层建筑中用作消防避难的楼层。 中 间 层：底层和最高住户入口层之间的中间楼层。 标 准 层：平面布置相同的住宅楼层。 结构(设备)转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。 纲要 一、面积类 二、价格类 三、权属类 四、许可类 五、贷款/税费类 六、其他类 第四章　销售术语 一、面积类： （一）房屋使用面积： 　　是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。 （二）房屋的产权面积： １．定义：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 ２．10种情况下建筑面积不计算产权面积： 　　（１）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室； 　　（２）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；　　（３）.房屋之间无上盖的架空通廊； 第四章　销售术语 　　（４）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；　　（５）建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台； 　　（６）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；　　（７）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；　　（８）活动简易房屋；　　（９）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。　　（１０）据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26、±0.6、±1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。 第四章　销售术语 （三）房屋预测面积： 　　预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为。 （四）房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。 第四章　销售术语 （五）商品房的销售面积： 　　商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 　　商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。 （六）共有建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和 （七）使 用 率：房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。（民间俗称得房率） 第四章　销售术语 （八）套内建筑面积： 　　套内建筑面积由三部分组成，包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。 １．套内使用面积： 　　A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕 所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和； 　　B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积； 　　C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。 ２．套内墙体面积： 　　新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。 第四章　销售术语 ３．阳台建筑面积： （1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积； （2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积； （3）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积； （4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。 第四章　销售术语 二、价格类： （一）均 价： 　　是指将各单位的销售价格相加之