第二章：资产评估的基本方法要点.ppt

第二章 资产评估的基本方法 本章主要介绍资产评估的基本方法及其各个指标的确定，对后面各项具体资产评估起指导作用。 本章若为考试课主要题型有：名词解释、选择性的计算题、简答。 第二章 资产评估的基本方法 第一节 市场法 第二节 成本法 第三节 收益法 第四节 资产评估方法的比较和选择 一、市场法及其适用的前提条件（理解记忆） 二、用市场法评估资产的方式 （理解记忆） 三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（了解） 一、市场法及其适用的前提条件 （一）含义 市场法指通过比较被评 资产与最近售出类似资产 的异同，并调整类似资产 的市价，确定被评资产价 值的一种评估方法。 目前是最简单、最有效 的方法。 （二）市场法应用的前提条件 1.需有一充分发育、活跃 、公平的资产交易市场； 2.被评资产的市场参照物 及其相比较的指标、技术 参数等资料可以搜集到。（关键） 运用市场法，重要的是 能找到与被评估资产相同 或类似的参照物。 二、用市场法评估资产的方式 （一）方式 1.找到与被评资产完全相同的参照物，将参照 物价格直接作为被评资产的评估价；——最简 单、直观的方式（很少见） 2.获得相类似参照物的价格，将其价格调整为 被评资产的评估价。（常见） （二）要求 采用市场法时，一方面是选择确 定参照物价格，选择的参照物应具有相关性和 代表性，而且足够多；另一方面则是分析确定 参照物的差异调整因素。 三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点 (一)程序 1.明确评估对象。 2.进行公开市场调查，收集相同或相类似 资产的市场基本信息资料，寻找参照物。 3.分析整理资料并验证其准确性，判断选 择参照物。 4.把被评估资产与参照物比较。 5、分析调整差异，得出结论。 (二)市场法的优缺点 优点 ： 1.能客观反映资产目前的市场情况，其评估 参数、指标直接从市场获得，评估值更能反 映市场现实价格； 2.评估结果易于被各方面理解和接受。 缺点： 1.需有公开活跃的市场为基础，有时缺少对 比数据及缺少判断对比数据而难以应用； 2.不适于专用机器、设备、大部分无形资 产，及受地区、环境等严格限制的一些资产 的评估。 复习： 公开市场指一个竞争性市场，各方交易的 唯一目的在于最大限度的追求经济利益，交易 各方掌握必要的市场信息，具备较充裕的时间， 对被评资产具有必要的专业知识，交易条件公 开且没有排他性。 一、成本法及其适用的前提条件（记忆） 二、成本法运用的思路及其各项指标的估算（重点掌握） 三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点（了解） 一、成本法及其适用的前提条件 　(一)含义 成本法指在评估资产时按被评估资产的现时重置成 本扣减其各项损耗价值确定被评估资产价值的方法。 理论依据有两个： 1.资产的价值取决于成本。 重置成本是按现行市场条件重新构建一全新资产支 付的全部货币总额。它与原始成本的异同？构成内容 相同；反应的物价水平不同，前者反映评估日的市价 水平，后者反应构建时的物价水平。 2.资产的价值是一个变量。为什么？损耗　 资产的价值随资产本身的使用过程而产生变化。 影响资产价值的因素，除市场价格外，还有： （1）资产的物理损耗或有形损耗 （2）资产的无形损耗——新技术推广应用，原资 产技术落后、性能降低。 （3）资产以外的外部环境变化，资产价值降低 以上三因素，形成资产的三种损耗，即三大贬值。 三大贬值 实体性贬值：资产投产后因使用磨损和自然力的作用， 导致资产物理特性不断下降引起的价值贬值。一般称为 资产物理损耗或有形损耗。 功能性贬值：新技术的推广和应用，使企业被评资产技 术上显著落后、性能降低，引起的价值相应减少。这都 是无形的，相当于会计上的一种无形损耗。 经济性贬值：由于资产以外的外部环境因素变化，限 制了资产充分有效利用，引起资产价值降低。包括政策 因素、宏观调控因素等。如不能用一次性泡沫饭盒，生 产泡沫的机器会闲置。机器设备闲置是经济性贬值。 (二)采用成本法评估资产的前提条件 1.应具备可利用的历史资料； （现时资料与历史资料具有相同性或可比性） 2.形成资产价值耗费是必需的，且体现社 会或行业平均水平。 （耗费包括有效耗费和无效耗费） 二、成本法运用的思路及其各项指标的估算 　（一）重置成本及其估算 重置成本指现行市场条件下重新构建一项全新 资产所耗费的全部货币支出。 一般分为： 复原重置成本 用与原来相同的材料、建 筑或制造标准、设计、格式及技术等以现价复原 构建这项全新资产发生的支出。 更新重置成本 用新型材料，据现代标准、 设计及格式，以