第一章房地产投资与投资风险要点.ppt

房地产开发与经营管理 第一章 房地产投资与投资风险 第二章 房地产市场及其运行规律 第三章 房地产开发的程序 第四章 现金流量与资金时间价值分析 第五章 房地产开发项目可行性研究 第六章 房地产开发项目财务评价 第七章 风险与不确定性分析 第一章 房地产投资与投资风险 第一节 房地产概述 1.房地产的概念 1）从物质实体上来理解，房地产指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称。 土地，指地球表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物，一般指房屋。房屋是能够遮风避雨并供人们居住、生产、储藏物品或其它活动的工程建筑物，由基础、门、窗、柱和顶层构成。 构筑物，除房屋以外的工程建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、蓄水池等。 其它附属物，与土地、建筑物不能分离，或虽然能够分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物。例如如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草、埋设在地下的管线、设施等。  2、从权益方面来理解， 法律意义上房地产本质上是一种财产权利，是寓于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利。 房地产的权益特点： 1）房地产的物权是以登记为公示方法。 从法律的角度看，未经物权登记的房地产对房地产权利人其实没有任何的财产价值，即使你实际占有着它，它也还不是你的合法财产，你无法有效地行使你的财产权利。 [案例]张女士从某开发商处购得一套商品住宅，并按合同付清了购房款，开发商也如期交了房。但由于种种原因，张女士一直未去房产管理部门办理权属登记，也就没有取得《房屋所有权证》。两年后的某天，张女士突然接到法院通知，令她限期搬出所购的房屋，原因是她并不是这套房产的合法权利人。 2）房地产所有权在我国目前的土地管理制度下是不存在的物权种类，房地产权利人仅仅是对房地产构成中的房屋拥有所有权，而对房屋所占用的土地只有使用权。 任何房屋所有权人其实都不能完全按照自身的意愿来行使房屋的所有权权能，房屋所有权的完整实现受到了土地使用权的限制。 【案例】你有一套临街的底楼住宅，如果用来做铺面，将会为你带来更大的收益，但是，你却不能按照意愿自行将它改为商铺使用！ 原因就是房屋下面的土地不属于你所有，你必须按照与土地所有权人的约定用途使用土地。要想改变用途必须去土地管理部门变更土地用途。 3）房屋所有权的各项权能可以发生分离，但分离后会对房地产的市场价值和处分带来很大影响。 根据我国目前的有关规定，在租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权时，承租人在同等条件下有优先购买权；承租人放弃购买的，房屋所有权的受让人应当继续履行原租赁合同，直至租赁期限届满。 由此可以看出，房屋所有权的处分权能受到了限制，即必须优先卖给承租人；同时，也对收益权能和市场价值有着明显影响。 4）房地产可以依法设立抵押权，但抵押权的设立限制了房屋所有权的效用。 《城市房地产抵押管理办法》明确规定，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。 由此可以看出，房地产抵押权设立后,房屋所有权人对房地产的收益、处分权能的行使都受到了限制，即需征得抵押权人的同意。 房地产：土地、建筑物及其他地上定着物及其衍生的权益。 ——本书 房地产：土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 ——国家《房地产估价规范》 2.房地产的种类 从开发程度上来划分，房地产可以分为土地、在建工程和建成后的物业三种类型。 1）土地 土地可以分为未开发的土地和已开发的土地两种类型。 依据土地所处的状态不同，可以分为可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发才能建设的毛地。 2）在建工程 已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是建设工程中的一种中间形态。 3）建成后物业 居住物业，投资居住物业的目的有两个，一是自用，二是置业投资。交易规模小，但交易量很大。 商业物业，投资性物业或收益性物业，涉及资金数量巨大，以机构投资为主。位置影响较大。 工业物业，包括重工业厂房（交易少）、轻工业厂房（介于两者之间）和高新技术产业用房（适应性强）等。 特殊物业，包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业。市场交易少，其投资为长期投资，依赖日常经