第2章__房地产市场及运行规律(2013-2014-2)讲解.ppt

（4）分析房地产周期运动的新观念 均衡是瞬间的，不均衡才是真实永续的 经济扩张与创造就业已经不再是线性关系； 就业机会的增加与空间需求已经不再同比增长；经济活动的扩张已经不再立即绝对导致新建筑的增加 在 不确定、不连续、正在改变的经济环境中，应对未来全面了解 * （5）房地产市场的自然周期 　　1）房地产市场自然周期的供需平衡点：长期平均空置率（合理空置率或结构空置率） 　　2）房地产自然周期的四个阶段： 　①第一阶段：开始于市场周期的谷底 　②第二阶段：增长超过平衡点，需求继续以一定速度增长，形成了对额外房屋空间的需求 　③第三阶段：始于供求转折点，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平 　④第四阶段：始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。 * A E D C B 长期平均空置率水平 上升 下降 供给增长率=需求增长率 需求增长加快，空置率下降，租金增长率稳定或小步上升 需求继续上涨，供给紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降 供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下滑，空置率有所下降 需求继续上升，开始新的建设，但需求增长不供给快，空置率仍下降，租金增长率上升 需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑 供给（竣工）增长率超过需要，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升 * （6）房地产市场的投资周期 （1）当房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。 　2）随着自然周期运动通过第一阶段，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来，寻找以低于重置成本的价格购买存量房地产的机会。 　3）当自然周期到达其峰值并进入第三阶段时，空置率低于平衡点水平，投资者继续购买存量房地产，并继续开发新项目。 * （7）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化 在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。 间接投资收益率低时，投资者进行直接投资（开发、置业），是的房地产价格上升，进而空置率也上升 * 2.3.3房地产泡沫与过热 （1）房地产泡沫及成因 　1）房地产泡沫的定义 　*房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。 2）房地产泡沫的成因 　 ①土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础 　　②投机需求膨胀是直接诱因 　　③金融机构过度放贷是直接助燃器 *资金支持是房地产泡沫生成的必要条件。 * （2）“过度开发”及诱因 1）”过度开发”也称为“房地产过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。 *过度开发反映房地产市场的供求关系 2）诱因： 　　①开发商对市场预测的偏差 　　②开发商之间的博弈和非理性行为 　　③开发资金的易得性 * 1）房地产泡沫和过度开发的区别 　 ①过度开发和泡沫反映两个不同层面的市场指标。 　　A过度开发反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过需求的增长速度时，就产生了过度开发； 　　B泡沫反映市场价格和实际价值之间的关系，当市场价格严重偏离实际价值时产生泡沫。 　②两者危害性程度不同 　　　房地产泡沫比过度开发的严重程度更高 （3）房地产泡沫和“过度开发”的区别和联系 * ?两者在周期循环中所出的阶段不同 投机性泡沫往往出现在周期循环的上升阶段 过度开发一般出现在循环周期的下降阶段 市场参与者的参与动机不同 “过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益； “泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出。 * 2）房地产泡沫和过度开发的联系 在房地产周期循环的上升阶段，投机未得到有效抑制，市场信息不透明程度较高，开发商财务杠杆（贷款比例）较高， 开发商非理性预期，投机行为容易迅速蔓延，造成泡沫产生，同时造成过度开发。 房地产泡沫的直接助燃剂是金融机构过度放贷 过度开发的另一个诱因是开发资金的易得性 * （3）房地产泡沫的衡量 　1）实际价格/理论价格 　2）房地产价格增长率/实际GDP增长率 　3）房地产价格指数/居民消费价格指数 　4）房价收入比 　5）个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率 　6）房地产投资需求/房地产使用需求 * 2.3.4 政府对房地产市场的干预 （1）政府干预房地产市场的必要性 1）房地产市场失灵 　　2）住房问题和住房保障