商品房现售摘要.ppt

复习：商品房销售 商品房现售 商品房预售，以预售形式居多 商品房现售 一、商品房现售条件： (1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； (2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件； (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (4)已通过竣工验收； (5)拆迁安置已经落实； (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期； (7)物业管理方案已经落实。 以下符合商品房现售的条件包括（ ）。 A、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件 B．持有建设工程规划许可证和施工许可证C．拆迁安置已经落实 D．物业管理方案已经落实 E、尚未通过竣工验收 ----委托专门的房地产中介服务 机构代为销售的一种经营方式。 (1)实行销售代理必须签订委托合同。 (2)房地产中介服务机构的收费。代理只收取佣金。 (3)房地产销售人员需经过专业培训取得相应的资格。 下列关于商品房销售代理，表述正确的包括（ ）。 A、房地产销售代理是指房地产开发企业将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式 B． 实行销售代理可以不签订委托合同 C．受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用 D．房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。　　 E、目前对房地产销售人员的资格尚没有一定的要求 三、商品房销售中禁止的行为 (1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 (2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。 (3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。 (4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。 问：现在楼市低迷，个别开发商为了刺激消费者购房，宣传购房返本，承诺每年返多少，若干年可以白得一套房子。这种宣传可信吗？ 答：《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。” 以下广告合法吗？ “统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴 房地产开发企业不得采取（???)的方式销售商品房 A．分期付款??? B．收取预售款 C．收取定金??? D．返本销售 答案：D 四、商品房买卖合同 （1）、合同内容 1)当事人名称和姓名、住所； 2)商品房基本情况； 3)商品房的销售方式； 4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 5)交付使用条件及日期； 6)装饰、装修标准承诺； 7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； 8)公共配套建筑的产权归属； 9)面积差异的处理方式； 10)办理产权登记有关事宜； 11)解决争议的办法； 12)违约责任； 13)双方约定的其他事项。 (2)计价方式 按套(单元)计价 按套内建筑面积计价 按建筑面积计价=套内建筑面积+公摊面积 房屋权属登记：按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。 (3)误差的处理方式 约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式 面积误差比＝(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100％ A 原则处理 1)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款； 2)面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。 买受人退房的，开发商在买受人提出退房日期30日内退还给已付房价款，同时支付利息。 买受人不退房的 1）产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。 2）产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％(含3％)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100m2，合同约定建筑面积97m2。该商品房的成交价格是(???)。A．388000元?　　　?B．388640元 C．399640元???　　　D．400000元 首先计算面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（100-97）/97×100％= 3.09%；因为面积误差比3.0