江西武宁快乐城营销交流要点.ppt

联盛·武宁快乐城营销沟通报告 2014年5月26日 我们面临的市场…… 宏观经济环境研判 区域房地产市场研判 中国2014年3月份通货膨胀率持续走低， 表明在经济失去动能之际，国内需求依然疲软。 数据来源：中国首席经济学家论坛 * 未来发展趋势向好 不动产仍是市场保值增值的最佳资产。 股市不振、货币期货风险高 1、本届政府强调长效机制，不愿过多提房价问题。 2、2014年维持房地产市场健康发展，是中国经济保增长的重要保障。 3、2014年中国楼市高度分化，大部分城市由于楼价处于高位，成交量 难以为继，已普遍出现供大于求的状况。 商业地产市场客户观望情绪严重 “捂钱不出” 房地产市场不稳定客户预期降低 房地产市场资金量减少 客户观望情绪严重，够买期较长 商业地产不再是限购令下的宠儿 住宅市场 商业市场 限购令下无处可逃 刚需客户成为市场唯一宠儿 贷款政策加大提高置业门槛 开发商与政策的博弈已现端倪 房地产业调控政策转向待定 武宁县2013-2014年商品房月销售套数图 （数据来源：武宁县房地产管理局） 武宁房地产市场总体供大于求，相当于2年半的销售量， 竞争趋于激烈 2013年1月至12月共计推出2872 套，年销售2490套， 2014年1月至 5月共计推出1543 套，销售1265套，供需关系平衡 武宁县城区商品房销售公示存量可售套数：商业1728套；住宅4873套；合计6601套 武宁县2014年商品房月销售均价走势图 本地住宅主要以改善性需求为主，价格平稳；住宅投资性需求并不旺盛 国家紧缩政策对商业影响不大，本地商业价格起伏较大，但是供应总量较少，投资空间比较大 2013 2014 2014年5月武宁县城区可售套数：商业1728套；住宅4873套； 小结 2、国家紧缩政策影响于商品住宅，对商业类型项目，政策干预的可 能性少，项目面临政策风险较小； 1、在动荡的大经济市场下，固定资产投资依旧是最保值增值抗风 险的选择； 4、武宁房地产市场总体供大于求，相当于2年半的销售量， 竞争趋于 激烈。 3、商业地产市场客户观望情绪严重 “捂钱不出” 如何解决目前市场困境？从了解客户需求开始 如何提升知名度？推广策略 项目营销节奏如何把握 如何提高销售速度——项目核心操作建议 市场对策…… 根据我司多年商业操作经验及现场累积客户统计分析，对于购买商铺的客户在首期支付款方面大致可分为三类客户： 投资客户分类 A类——15万元以下投资客户； B类——15-50万元的投资客户； C类——50万元以上的投资客户。 这三类客户的分布呈金字塔型， 随着首期支付款的增加，相应的客户层面就越窄，即需要支付首期款金额越少，客户越多；反之则需要支付越多，客户越少。 投资者特征分析 A类——15万元以下投资客户特征分析 客户群体： 当地居民、公司管理者、家庭等 客户特征： 客户自己判断力弱； 着重资金收益率和资金的安全性，比较喜欢贪小便宜； 容易为现场气氛所引导； 非常关注发展商的品牌和经营商家的品牌。 付款特征： 由于手头资金较少，一般选择按揭付款来进行以小博大。 投资目的： 只有一个目的——投资收租，期望能够带来高额回报收益，同时自己又无须进行经营管理。 投资者特征分析 B类——15万元-50万元投资客户特征分析 客户群体： 个体工商户、公司高级管理者、部分公务员等 客户特征： 客户有一定的判断能力，但不专业； 着重资金收益率和资金的安全性； 容易为现场气氛和周围的亲人或朋友所引导； 比较注重项目的地段和发展商的品牌。 付款特征： 由于手头资金不充裕，一般选择银行按揭付款。 投资目的： 投资收租为主，自营为辅。 投资者特征分析 客户群体：个体工商、专业投资者、部分有投资经验的公务员等 客户特征： 客户思想冷静，有自己的思维模式，坚持自己的判断； 不轻易相信发展商的任何承诺（如年返租8%等），也不 轻易为各种蝇头小利所动； 对于项目过度包装反而持谨慎保留态度； 最核心的特点在于自己考察周边市场，针对项目进行 精打细算，形成自己的判断标准。 C类——50万元以上投资客户特征分析 付款特征： 手头资金比较充裕，一次性付款的比率高于博彩型投资客户，但会结合铺位的实际情况来确定付款方式。 投资目的： 投资收租为主要投资目的。 投资者特征分析 客户考虑问题的核心： （1）由谁经营； （2）出租是否容易； （3）物业的升值空间如何； （4）租金回报水平。 这几个方面又是相互联系相互影响的，这也决定了商铺买家定位不可能集中。经分析购买本项目商铺的客户主要有以