连云港四季金辉首期开盘价格策略2011.10.20摘要.ppt

地段 郁洲公园东侧 交通 便利 商业 内部配套 占地面积 19.2万 建筑面积 35万 容积率 1.8 主力产品 88-92㎡两房、106-134 ㎡三房 卖点 地段、品质 建筑形态 多层、高层 总户数 2804 客户 新浦区占6成，以公务员事业单位为主，其次为私营业主 价格 多层：6806-9960元/㎡（网标价）；高层：5528-8970元/㎡（网标价）实际成交均价6100-6200元/㎡左右 建筑风格 现代简约 外墙材料 花岗岩和陶土砖 景观 无特色景观 赠送面积 多层顶层送阁楼 配套 双会所、3000平米幼儿园、大润发超市，解放路菜市场，市东小学，万润商业街，自配商业，郁州公园 【市场分析】 重点竞品——博威江南明珠 未推 4-7月份，分批推出400余套房源，面积在70-130㎡的小两房和小三房 剩余少量3房房源 将推房源 主力户型 价格 认购金额 付款方式 备注 32、35号楼 90平 6100 5000抵5万，5000可退，如果三年后不能升值124%，原价回购 贷款和公积金，一次性付款 11月中旬加推32号楼11层；35号楼18层；174套；两梯三户。成交价楼层越高，价格越高。 120平 地段 解放东路与巨龙路交叉口 交通 一般 商业 周边配套 占地面积 6.7万 建筑面积 21.8万 容积率 2.83 主力产品 88-92㎡两房、106-134 ㎡三房 卖点 品质 建筑形态 高层 总户数 1532 客户 新浦区占6成，以公务员事业单位为主，其次为私营业主 价格 高层：5058-6838元/㎡（网标价）实际成交均价6000元/㎡左右 ； 建筑风格 海派风格 外墙材料 仿砖漆 景观 古典园林及水景 赠送面积 飘窗 配套 健身会所、大润发超市，解放路菜市场，市东小学，万润商业街，自配部分商业，郁州公园 【市场分析】 重点竞品——蓝天华侨城 一期：2010年10月31日1、2、4、5号楼开盘，以90㎡的2房和120㎡的3房为主打，已销售大半 主力户型 价格 认购金额 付款方式 备注 93平 顶楼底单价6200；底层底单价5700 诚意金5000抵5万，5000可退，如果三年后不能升值124%，原价回购 贷款和公积金，一次性付款 1万抵3万不能选定房号，10万定金可选房号；层差50-80元；计划下个月推出234套房源，3号楼18+1；6号楼26+1；7号楼28+1 123平 126 143 2011年1-9月港城楼市量价齐升，但8月后市场开始疲软，众多不利楼市的因素，导致市场观望加剧，“金九银十”成为“铜九铁十”； 新浦区依然是城市主要需求板块，成交占比达到50%； 近期开盘项目普遍销售一般，在当前低迷的楼市下，价格成为主导； 竞品项目个别去化一把，但重点项目去化尚可； 当前低迷楼市下，大促销、大优惠成为各家项目的主要手段，虽然项目价格屡创新高，但在大优惠的情况下，还是给予购房者众多惊喜； 【项目分析】 货源数量、优劣势、推盘情况 目 录 【意向分析】 办卡客户价格意向分析 【市场分析】 整体市场及竞争楼盘价格对比 【价格测算】 项目销售均价及开盘价格 入市策略考量 综合以上因素，有利好也有弊端，对照客户预期的价格， 我们建议采取中价入市策略，低开高走，首开成功 宏观市场环境： 2011年整体市场虽然短期内依然乐观，但9月份成交下滑，10月表现依然严峻； 政策面依然偏紧，首套房贷款利率上调； 市场竞争 外围市场:外围竞争依然较大，新浦区是港城楼市的主战场； 版块内目前暂无项目上市； 潜在客户反馈 客户需求90平米以下为主，对于改善型产品需求量少； 价格普遍预期在5500元/平米以下； 项目条件 根据项目工期，首次会所、样板段等公开； 【推盘销售策略】 价格策略思考—厚石观点 在市场如此严峻的情况下 既不能盲目追求利润也不能盲目追求速度 在利润控制在一定范围内的情况： 1、求稳是关键 2、确保第一波安全成功是关键 3、考虑到市场接受度是关键 在市场价格紊乱的情况下，通过多种定价体系对首期房源价格进行定价： 因此，价格制定采取：竞品价格推导+客户敏感度推理+产品影响因素 【推盘价格策略】 【销售价格拟定】 价格策略思考—竞品价格推导 分类 分值 润城东方 恒润郁洲府 蓝天华侨城 江南明珠苑 打分 打分 打分 打分 区位20% 景观 自然景观 3 2 2 2 3 建筑景观 1 -1 1 -1 1 交通配套 道路 1 0 0 1 1 公交系统 2 1 2 1 2 商业配套 现有配套 商业\教育医疗\休闲 1 -1 1 -1 1 规划配套 商业\教育医疗\休闲 5 2 4 3 3 前景 升值前景 1 -1 2 1 1 配套规划 1 0 1 0 1 产品40% 设计规划 室外配套 运动设施\幼儿园 4 2