陕西临潼海升国际9号整合营销方案详解.ppt

补缺不仅体现在功能上，更在于业态、产品的规划，竖立项目的独特形象。 地块未来住宅和本项目日常生活配套新中心 商业发展战略 补 缺 转 移 争 夺 弥补临潼开发区内未来市场市场生活配套不足的局面，满足未来市场区域需求 为日常生活消费提供服务 逐步转移老商业配套中心消费顾客群，成为临潼新区域的配套中心 未来市场争夺周边地块和住户日常消费需求，第一时间塑造本区域的商业配套 住宅战略 商业战略 + 整体战略 领导者、挑战者 补缺者 = 强调开发区未来发展潜力大方向，整合项目资源，产品精细化设计，景观环境品质提高、服务延展的都市新生活社区。 走补缺的方向，打造新商业模式，重塑市场标杆，服务地块周边区域。 住宅挑战新区生活新高度，商业重塑区域配套中心，实现全面提升可售部分的高价目标 三、项目营销定位 1、产品定位 2、客户定位 3、形象定位 4、价格策略 目标消费群 吻合 作为年轻一族住宅的特征（区域、配套） 作为时尚居住的特征（年轻温馨家庭） 年轻人资金势力的特征（个人存储资金少） 投资者投资的特征（新城市发展的扩容） 城市中坚+投资客户 大厂职工、公务员、个体商户、教师、 投资客 年龄属性 职业属性 经济属性 购买属性 思想属性 23-26岁 磨合期 个体没有积蓄，父母接济型 过渡 没有鉴别能力 25-30岁 起步期 有少量积蓄，开始有独立的经济打算 过渡自住/投资 能容忍产品缺陷 30-35岁 发展期 有一定积蓄，独立操作经济活动，感性消费 永久性自住 对产品比较挑剔 35—45岁 成就期 有一定积蓄，理性消费 永久自住考虑品质 对产品理性挑剔 45—55岁 成果期 有积蓄，投资观念强，理性消费。愿意尝试新事物 自住/投资 对产品理性挑剔 56—60岁 退隐期 有积蓄，保守型消费 提升生活品质，同时为下一代考虑 看重产品舒适性 客户群搜索(年龄) 客户特质： 25-35岁 首次置业者 居住为主 40—60岁 再次置业者 以投资为主 客户群搜索(区域) 客户区域特质： 临潼区工作或正在生活的人 目的：居住 西安及周边区县的人 目的：居住兼投资 在陕北及外省区域的人 目的：居住兼投资 临潼区 阎良 渭南 西安 陕北区域 外省区域 客户群搜索(目标) 客户目标特质： 核心客户，临潼本地中低端客户 目的：居住为主 重要客户，西安及周边区县客户 目的：居住兼顾投资。 核心客户群 重点客户群 游离客户群 偶得客户群 临潼本地中端客户，包括政府职员、企业中层管理人员、私企业主、疗养院及部队干部、高级导游等。 区域吸引客户，范围集中在陕北、阎良、渭南等地 项目特点所能吸引的客户 来临潼旅游的外省区域客户 三、项目营销定位 1、产品定位 2、客户定位 3、形象定位 4、价格策略 3分投资 ＋ 7分置业 ﹥10分满意 中国临潼 · 西北首席温泉公寓 海升国际9号 临潼首创温泉公寓，体验式购房（新） 临潼简约风尚街区（特） 临潼最具投资价值的物业 （值） 泛临潼精英阶层能买得起的享受居所（易） 四大核心价值 推广属性 成熟 私享 居所 推广精神：临潼名片项目，白领居住专区 推广调性：尊贵、荣耀感强 1500平米空中庭院引领人居生活新理念 临潼独有享受式酒店级配套公寓 三、项目营销定位 1、产品定位 2、客户定位 3、形象定位 4、价格策略 销售价格定位 目前均价 入市均价 目前整体均价 名士公馆 2300元/㎡ 2100元/㎡ 2300元/㎡ 瑞临君府 2750元/㎡ 2500元/㎡ 2750元/㎡ 盛世豪庭 2450元/㎡ 2000元/㎡ 2450元/㎡ 价格分析 根据项目周边市场的价格区间和走 势结合项目自身的定位判断，对项目价格和项目均价作了如下判断： 本项目目前均价2550元/平方 项目进入四月均价2650元/平方 本项目均价2650 拉平均价2850 加权平均 2650元/平米 四、项目营销策略 1、营销总纲 2、销售目标 3、销售阶段 * 海升国际9号整合营销方案 优势深度挖掘 VS整合 深度精准挖掘项目优势快打快销 · 回流资金 明确我们的共同目标 调研时间 3天（2008年3月21-23日） 调研人数 3人（销售经理一名，策划经理一名，策划一名） 调研目的 考究临潼区实际购房需求人群以及具体的需求描述，分析市场的认可度 调研目标 进入调研项目销售部的购房意向客户及城区集中人员繁华地带 调研方法 各销售部门前访谈和销售部暗访 调研项目 石油城青海园区、石榴花城、骊景新天地、鑫龙财富大街、瑞林君府、骊景美舍、骊景天下、桃苑西区、紫云小区、山水秦唐 调研表格数量 问卷总数：121份 有效问卷