第11章房产面积测算重点分析.ppt

　第十章房产面积测算 房产面积测算均指水平面积的测算 1.房屋面积测算 2.套面积计算和共有建筑面积的分摊 3.房屋用地面积测算 第一节　房屋建筑面积测算的范围 房屋面积测算包括: 1.房屋建筑面积测算 2.使用面积测算 3.产权面积测算 4.共有建筑面积的测算与分摊 房屋用地面积测算包括: 1.房屋占地面积的测算 2.用地面积的测算 房屋建筑面积亦称“房屋展开面积”，是房屋各层建筑面积的总和。 房屋建筑面积包括: 1.使用面积 2.辅助面积 3.结构面积 4.房屋建筑面积按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积计算，还包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等辅助设施的面积。测算面积的房屋必须是结构牢固、有顶盖、层高2.20m和2.20m以上的永久建筑。 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的面积，按房屋的内墙线水平投影计算。 1.房屋使用面积是房屋各层平面中直接为生活和生产使用的净空面积. 2.不包括房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。 房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍的条件： 具有上盖； 应有围护物； 结构牢固，属永久性的建筑物； 层高在2.20m或2.20m以上； 可作为生产或生活的场所。 一、计算全部建筑面积的范围 １.单层房屋 ，按一层计算建筑面积 ；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。层高低于2.20m的房屋都不能计算面积。 ２.房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积 。 ３.穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积。 ４.楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。 ５.房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 ６.挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 ７.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算 ８.与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 ９.房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 10. 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的。按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。 11.有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 12. 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算。 13. 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 14. 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m部位的外围水平面积计算。 15. 伸缩缝与沉降缝统称变形缝，不论其宽度，只要其与两边房屋中的一边相通，具有房屋的一般条件，又能正常利用的，则可以计算房屋的建筑面积。 二、计算一半建筑面积的范围 １.与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 ２.未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 ３.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 ４.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影的一半计算。 ５.有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算 三、不计算建筑面积的范围 １.层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。 ２.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。 ３.房屋之间无上盖的架空通廊。这里还应包括无上盖的挑廊。 ４.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 ５.建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。 ６.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 ７.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。 ８.活动房屋，临时房屋，简易房屋。不是永久性的房屋都不应计算建筑面积。 ９.独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干支线。 １０.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。 第二节　套面积计算与共有建筑面积的分摊 一、共有建筑面积 １.可以分摊的共有建筑面积 ２.共有的电梯井、管道井、垃圾井、观光井（梯）、提物井； ３.共有的楼梯间、电梯间； ４.为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室； ５.为本幢服务的公共用房、管理用房； ６.共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗； ７.共有的电梯机房、水箱间、避险间； ８.共有的室外楼梯； ９.共有的地下室、半地下室； １０.公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）