第1章房地产开发的程序与管理重点分析.ppt

房地产开发经营 引言 0.1 房地产 * 0.2 房地产与人类社会的关系 0.3 房地产业 0.4 我国房地产业的发展 0.5 房地产的种类 * 0.6 房地产的特征 * 0.1 房地产 * 房地产是房屋财产和土地财产的 总称。房地产可视为实物、权益和区 位三者的结合。 0.1 房地产 * (1) 实物 实物是房地产中看得见、摸得着的部 分。从实物角度上看，房地产有三种存在 的形态： 1）土地 2）建筑物 3）房地 0.1 房地产 * (2) 权益 权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。房地产可抽象地视为由多种权利构成的权利束，而完整的权利束为房地产产权。 房地产产权的基本权利有：占有权、使用权、收益权、处分权；由这些基本权利还可派生出其它权利，如：典权、抵押权、地役权等。 0.1 房地产 * (3) 区位 区位是指房地产的空间方位，除了房地 产的地理坐标位置外，还包括房地产与其它 地方往来的便捷性、周围环境、在城市中的 地位等。 0.2 房地产与人类社会的关系 房地产是人类一切活动的物质基础 和载体，它既是重要的生产要素，又是 最基本的生活资料。 房地产是人类社会最主要的财产。 0.3 房地产业 从事房地产开发、经营、管理和 服务的行业。它包括房地产生产、流 通、消费等过程的各项经营与管理业 务。 0.3 房地产业 0.4 我国房地产业的发展 建国初期 生产资料社会主义公有制改造完成到改革开放前 改革开放初期 近期（95年～现在） 0.5 房地产的种类 * 按开发程度划分 土地 房地产 在建工程 建成后的物业 0.5.1 土地 (1) 按土地的权属划分 国有土地——市、县、镇城区范围内的土地及其它非集体所有的土地。 集体土地——农村集体所有的耕地，村民的宅基地、自留山、自留地等。 (2) 按土地的开发程度划分 生地 毛地 熟地 0.5.2 在建工程 在建工程是指已经开始工程建设 但尚未竣工投入使用的房地产，是房 地产开发过程中的一种中间形态。 0.5.3 建成后的物业 即通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。 (1) 按照建筑物的用途划分 居住物业 商业物业 工业物业 公益事业用物业 特殊物业 军用物业 0.5.3 建成后的物业 (2) 按照建筑物当前的使用状态划分 空置物业 已入住使用的物业 (3) 按照建筑物的房屋产权划分 国家所有 集体所有 私人所有 混合经济成分所有 （注意：大产权、小产权的概念） 0.6 房地产的特征 * (1)不可移动性 (2)独一无二性 (3)寿命长久性 (4)数量有限性 (5)用途多样性 (6)相互影响性 (7)易受限制性 (8)保值增值性 (9)价值高大性 (10)难以变现性 第1章 房地产开发的程序与管理 本章内容 1.1 房地产开发的概念 1.2 房地产开发的主要程序 1.3 土地使用权的获取 1.4 城市规划对房地产开发的影响 1.1 房地产开发的概念 本节内容 1.1.1 房地产开发 * 1.1.2 房地产开发商 1.1.3 房地产开发商的合作伙伴 1.1.1 房地产开发 * 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。 这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。 房地产开发所创造的价值，主要体现在为消费者提供满足其需求的空间和服务。 1.1.2 房地产开发商 (1)房地产开发商的种类 目前对房地产开发商的分类主要按房地产开发资质等级、所有制形式、经营范围等划分。 房地产开发企业资质分为一、二、三、四 4个等级，各个等级的房地产开发企业只能在其资质等级许可的范围内从事房地产开发活动。 (2