金华华源印象城项目商业部分经济测算47P要点.ppt

地下一层：大润发超市经营面积，本商场核心主力店，人气保证。 一层街铺安排零售快餐品牌主力店，租金承受能力强，内铺业态依照超市经营业态做延伸 二层统一业态经营餐饮旗舰店以及特色餐饮店铺，定位中高端，面积需求较大 三层定位娱乐主力店，目的性消费商家，人流有效引导。 四层定位小型餐饮广场或茶坊、游艺中心一类，作为商场整体定位补充 商业的三种定价模式 第一模式：市场参照定价市场可比商业经营的租金水平 从市场目前的商业经营租金来看，2.0-2.2元/平米.天已达到商家经营租金的底线； 从租金换算价格和当年实际商业价格来看，20000元/平米已经达到商业单价底线；而很多项目的当年实际销售价格要高于换算价格； 项目基本商业价值试算——商业的三种定价模式 第二模式：住宅价格定价分环线,分区域住宅物业与商业物业比价 根据多城市经验，通常商业物业都能实现住宅物业两倍以上的价格； 由图可见，金华市江北、江南板块商业住宅物业价格均在住宅的两倍以上；环线外板块价差在1.5倍左右； 而本项目所在金华南部开发区商圈价值已有初步显现，随着北部人口逐步南迁，商业价值将更加明显； 项目基本商业价值试算——商业的三种定价模式 第三模式：投资空间定价相同商圈新进商业租金与成熟商业租金的差距 由右表所示，新进商业的租金一般可达到同商圈内成熟商业租金的50%左右； 对比金华商城：金华商城目前的租金在2-7元/平米.天不等，平均租金在4.5元，则本项目入市时商家经营的平均租金水平应达到2.8-3元/平米.天，折算成租金为20440-21900元/平米； 此外，本项目由于属于综合类商场，具备一定规模，而沿街面相对较长，除主力店外未来铺位临路比例较大； 本项目商业的整体均价——25000元/平米 考虑本项目主力店经营面积占比较大，沿街面较长，区域地段成熟度的基础上，本项目入市价格可适当高于市场标准，但需兼顾客户未来一定的投资收益； 根据三种模式计算出的结果，三项取中间值按25000元/平米，是本项目较易实现的销售价格。 未来5年、10年本案租金价格以及反算售价标准 主力店持有状况下10年后本案的收益情况测算 非主力店持有状况下10年后本案的收益情况测算 当前状态下所有产品全部销售相关测算 租售建议 销售模式建议 开元上海松江地中海购物中心案例 地中海目前运营租售模式分享 项目目前存在的问题在于主力店：乐购的去化 如何卖主力店：利用小业主与商业经营公司委托经营合作方式为开发商提高售价、合理避税 电影院 4000平 KTV 2000平 小型餐饮美食广场（大食代一类） 、茶室、游艺中心 经营面积2000平 当前本案预计租金及售价 当前租金预计 本案销售价格推算 以市场比较为基础，根据金华项目区位及产品特点综合分析，我们认为本项目可以作为部分长期持有型部分短期出售项目，而且应在前期建立一定的综合性价比来吸引高品质客户，为长期发展奠定基础。 市场比较 区位特点 产品特点 …… 综合分析 另外依据商业经营的特点，本项目初步招商定价应主要以周边市场目前租赁价格为参考，待商业影响力形成以后可逐步上调。 整体租赁定价 商场初步业态规划租金预判 规划业态 楼层位置 预估租金（元/平米。天） 平均铺位面积（平米） 品牌商家为主 一层沿街铺 4-6 40—150 零售（返租） 一层内铺 3-4.5 6—20 餐饮（返租） 二层内铺 2-3.5 6—20 休闲、美容（返租） 一层沿街铺（朝南） 2-3.5 40—150 注：以上价格以建筑面积计价，租赁期内可设置每年递增5%-8% 。 当前本案预计租金及售价 当前租金预计 本案销售价格推算 第二模式：住宅价格定价—根据物业类别，通常商业价格能实现住宅的两-三倍 第三模式：投资空间定价—根据已有案例：相同商圈新进入商业与原有商业租金差别 第一模式：市场参照定价—区域可比商业经营的平均租金水平和商用物业售价 第一模式：市场参照定价—区域可比商业经营的平均租金水平和商用物业售价 金华南部市场商业经营租金 金华南部市场租金换算价格与当年实际实现商业价格 20000元/平米是本项目最保守的市场销售价格 2.0-2.2元/平米.天是本区位商家经营的最低租金 第二模式：住宅价格定价—根据物业类别，通常商业价格能实现住宅的两-三倍 第三模式：投资空间定价—根据已有案例：相同商圈新进入商业与原有商业租金差别 第一模式：市场参照定价—本区域可比商业经营的平均租金水平和商用物业售价 2011年项目周边分物业类型商品房售价情况 12800元/平米是金华城南板块住宅均价，25000-30000元/平米是本项目区位商业的合理销售均价 2011年1月至9月金华市商品房均价走势图 第二模式：住宅价格定价—根据物业类别，通常商业价格能实