第五讲房地产估价概述.ppt

* 七、土地价格、建筑物价格和房地价格 1. 土地价格 ，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。“生熟”程度不同，可分为生地、毛地、熟地三种，对应三种不同的价格。 2. 建筑物价格，是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。 3. 房地价格，又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。 房地价格＝土地价格+建筑物价格 * 八、总价格、单位价格和楼面地价 1. 总价——指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。一般不能反映房地产价格水平的高低。 2. 单位价格: (1)货币：包括币种和货币单位。 (2)面积：包括面积内涵和面积单位。 3. 楼面地价是一种特殊的土地单价，是指分摊到单位建筑物面积的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为： 楼面地价 = 土地总价/ 总建筑物面积=土地单价/容积率 认识楼面地价十分重要，它往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。例如：有甲、乙两块相邻土地，甲地单价为700元／平方米，乙地单价为510元／平方米，甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，问投资者会买哪一块地？ * 九、 所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 所有权为占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠予、继承)等诸项个别权利的总和。但如果在所有权上设定了他项权利，则所有权变得不完全，价格因此会降低。 使用权价格是指房地产使用权的价格。 其他权益的价格，泛指所有权价格、使用权价格以外的各种权益的价格，如租赁权价格、典权价格等。 * 十、 买卖价格、租赁价格、典价、抵押价值、保险价值、课税价值和征用价值 买卖价格——房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人(卖方)收取或他人(买方)支付的货币额、商品或其他有价物。 租赁价格常称租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租。 典价是在设定典权时，由出典人收取或典权人支付的货币额、商品或其他有价物。典价往往低于房地产的实际价值。 抵押价值是以抵押方式提供债务履行担保的房地产的价值。 保险价值是将房地产财产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。 课税价值是为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。 征用价值是政府强制取得或强制使用房地产时应给予的补偿金额。 * 十一、实际价格和名义价格 实际价格是指在成交日期一次付清的价格。 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。 例如：某套房屋合同总价为80万元，合同约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元 (假定月折现率为o．5％)。则 实际价格 = 20+30/(1+0.005)6+ 30/(1+0.005)12 = 77.37(万元) * 十二、 现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 与现货交易和期货交易相对应的价格，称为现货价格和期货价格。 现房价格是指以现状房地产为交易标的的价格；期房价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格。两者关系如下： 期房价格 = 现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 [例2.1] 某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元／平方米，出租的年末净收益为330元／平方米。假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的 2％，试计算该期房目前的理论价格。 [解] 该期房目前的价格为： V=3300-330/（1+10%）-3300*2％=2934(元／平方米) 在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质(如户型、朝向、层次、品牌等）不同及房价走势所造成的。 * 十三、起价、标价、成交价和均价 起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格。 起价是指所销售的商品房的最低价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格。不能反映所销售商品房的真实价格水平。只是开发商吸引眼球的一种手段。 标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。 均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的