物业承接查验操作手册接管验收标准重点分析.docx

 PAGE \* MERGEFORMAT 103 1.1物业承接查验 物业承接查验活动是履行前期物业服务合同的一个主要内容和关键环节，是物业管理的基础工作，直接关系到物业管理工作今后能否正常进行，以及使用和管理过程中出现质量问题是责任的确定。为进一步规范物业承接查验的行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，住房和城乡建设部于2010年10月印发了《物业承接查验办法》（建房【2010】165号），将《物业管理条例》的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作 PAGE \* MERGEFORMAT 1性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中权利义务。 根据《办法》第二条的规定，物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。同时，按照《办法》第四十五条的规定，前期物业合同终止，业主委员与业主大会选聘的物业服务企业承接查验活动，可以参照办法执行。 1.2物业承接查验的意义 现阶段，我国实行物业承接查验制度具体有以下几个方面的现实意义： 物业服务企业在承接物业项目时对公用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利。对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。 实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视和物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益有重要意义。 实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位和共用设施设备的管理责任。 1.3物业承接查验与工程竣工验收的区别 物业承接查验是物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再验收。而竣工验收指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。具体而言，物业承接查验与竣工验收有以下三个不同： 目的不同。工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格。物业承接查验目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，有利于业主使用和物业管理顺利进行。 参与主体不同。工程竣工验收时物业建设单位将建设的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质量验收。物业承接查验时前期物业服务合同双方当事人在业主参与并接受行业主管部门监督下进行的。 对象不同。物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。 1.4物业承接查验的依据和原则 1.4.1物业承接查验的依据 物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据，其中物业承接查验的法律依据主要是《物权法》、《合同法》和《物业管理条例》等法律法规。承接查验的内容与标准主要依据《办法》，以及各省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门依据制定的细节。 物业承接查验的合同依据，根据物业的不同情况有所区别，主要原则是不应超出物业服务合同规定的范围和内容。对新建物业的承接查验，其交接双方是物业服务企业与开放商，承接查验以前期物业服务合同为依据；前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业承接查验活动，以物业服务合同为依据。 1.4.2物业承接查验的原则 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。 1.5物业承接查验的主体 物业承接查验涉及的法律主体主要包括建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会。 新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的主体。 交验方：物业建设单位 接管方：物业服务企业 新建物业购买人的专有部分物业承接查验的主体。 交验方：物业建设单位 接管方：物业专有部分的买受人 （3）物业管理机构更换时物业共用部位、共用设施设备承接查验的主体。 交验方：业主或业主委员会 接管方：新选聘的物业服务企业 1.6物业承接查验的范围 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： 共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； 共用设备、一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设施、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排