长沙妙盛国际企业孵化港市场调查96P要点.pptVIP

SWOT分析 威胁 长沙国际企业中心、麓谷国际工业园的建设和宣传乃至投入运营，抢占了先机； 国家调控房产政策的不确定因素； 宁乡经开区产业园项目良莠不齐，规模难以在短期内打造成知名品牌； “佳海企业中心”规划及面市时间与本项目类似，可能会分流部分潜在客户； 长沙目前工业地产市场不成熟，客户购买意识不明显，需要较大的宣传投入引导市场； 企业从决定迁移、选择迁入区域、选择最终经营生产地址往往需要经过长时间的调查论证和上报审批，所以项目的销售周期可能较长，将面临资金回笼速度慢的问题。 发展商自身开发运营的节点跟不上市场变化。 目标客户 分析整理 3号栋分析及预判 目标客户 分析整理 5号栋分析及预判 目标客户 分析整理 6号栋分析及预判 附录：后续工作建议 产品建议 价格初步建议 物业管理收费标准建议 开发动线及开发时序；营销、招商周期建议 营销场所组织方式建议 项目启动时间及入市时间建议 营销招商总控思路 产品建议 针对本项目现有的建筑形态，结合市场需求信息，通过深入的探讨，从项目整体招商入手，对项目产品的建议如下 1、带行车厂房，适用于中型机械企业的整体得租赁、购买，但由于设备问题，该类企业不便上楼生产作业，要求的层高较高，建议一、二层装行车的厂房设置层高为8.1米与7.8米，三、四层不装行车的层高3.9米，以满足那些不需要行车但是开间要求比较大的行业； 2、普通厂房的建筑类型仍以“工”字型为主，层高建议：一层为5.5米，二—六层为3.9米，合计整栋层高为25米。 3、公寓规划：建议规划6层工字型结构，精装修房，产品户型规划拟按35-40㎡/间的单间为主，带独立卫生间（洗漱台两个）、阳台。辅设50-60㎡二房一厅一厨一卫的产品，带独立卫生间、阳台。 价格建议 1、价格制定原则： 根据竞争市场反馈情况，建议价格采取“低开高走”的策略，以低价位入市，抢占市场份额，提升人气，价格随着项目进程的完善、品牌的建立和提升而逐渐提高，增加利润的同时，给业主及目标客户群以升值的感觉。 2、价格制定的指导思想： ①符合市场需求、规避市场风险； ②追求资金回笼速度最快化； ③追求项目利润最大化。 3、通过对市场反馈信息的分析，参照竞争工业园项目的租价售价，具体价格建议如下表： 注：1、新入园企业厂房免半年租金，综合楼免一个月装修期，公寓楼不免租金。 2、前3年租金维持不变，第4年起，每隔2年租金标准上浮10%。 项目物业管理 收费标准建议 考虑到以降低中小型企业的初期运营成本为出发点，前期收费可参考佳海项目，建议： 1、目前物业管理收费标准确定为0.6-0.8元/㎡/月之间； 2、在项目销售期结束后（约3年后），根据当时的物价水平及物管企业的实际运营成本再行调整。 开发动线及 开发时序建议 一期 二期 三期 整体招商/营销计划： 每年完成20万㎡的招商及营销任务； 计划一期完成时间： 2011.08-2012.08 （建议一期3、5、6、9、10、11号栋立即开工） 计划二期完成时间： 2012.09-2013.8 计划三期完成时间： 2013.09-2014.8 二期 一期 二期 销售场所 组织方式建议 1、设立外场营销接待点1处，巨星创业基地营销接待点1处； 2、外场营销接待点1：宁乡通程酒店一楼（暂定一期使用）； 3、外场营销接待点2：巨星创业基地一楼； 4、二期考虑在3号栋一层设置现场营销展示中心； 项目启动时间及 入市时间建议 1、营销招商团队组建：2011年5月前； 2、前期市场调研及客户积累阶段：2011年5月-7月； 3、项目一期一批入市时间：2011年8月28日。 营销招商总控思路 注：1、自购自营及租赁客户优先整栋、整层购买和租赁； 2、再满足零散购买和租赁； 3、投资客户在自购自营和租赁客户选定厂房位置后再放开购买。 营销招商总体思路分三步走 1、自购自营客户 2、租赁客户 3、投资客户 报告完毕 THANKS 各工业园区 投资环境对比 小结 纵观长沙主流工业园区的投资环境（运营成本），本案所在区域的投资成本相对偏低，在整个工业园区的投资环境中性价比最高。 第三部分：调研数据整合分析 市场调查概况 专题调查数据分析 竞争项目分析 市场调研 概况 本次市场调查历时近50天，针对中小型工业企业进行上门拜访，共计拜访工业企业948家，形成有效市调资源785份，其中机械业323份，汽车零部件24份，电子信息科技61份，家用电器9份，环保能源新材料69份，食品高科农业45份，轻工轻纺业68份，动漫产业44份，仓库物流及其他行业142份。同时，通过与项目潜在客户目标的深入沟通，共收集项目意