张家界阳光名苑项目整体发展战略及营销策略报告详解.ppt

在过去的工作时间里，项目小组围绕开发商目标展开了大量调查及研究工作 张家界未来住宅开发量约500万㎡，封闭市场下供需矛盾突出，对客户的争夺显得尤为激烈。 从张家界房地产供应格局看，共分为5个板块，项目所在区域属西溪坪板块，目前的价格洼地，同时客户认知度也正在不断加强。 调查客户显示，现有居住状况总体不够理想，不到50%拥有商品性质住房，自有率不高 启示——从需求角度出发，项目应以“中坚阶层”为核心突破口进行产品赋值，刺激置业需求的释放。 市场形象占位：张家界首席公馆贵胄生活 项目分析总结——基于市场和客户需求敏感点，产品打造需突出“公馆的低奢+新中式园林+高科技住宅+户型舒适性+优质物管”，营销发力放大项目价值。 论见 —四大包装全面攻心— 卖场包装 外卖场包装 现场包装 样板间包装 论见。通过全方位、多条战线的包装，营造高贵、尊荣又温情的销售氛围，通过现场感受、亲眼所见、情景体验打动客户。 论见：四大包装全面攻心 4点1线的包装推广策略 售楼处的亲和力，卖的不只是房子，更是一种情调的生活享受 样板间的骟动力，眼见为实的生活 样板间包装 把销售信息再次向外传递的打击力 外卖场包装 引导进入+工地的感染力 现场包装 卖场包装 论见：四大包装全面攻心 卖场包装——感官征服 卖场包装—感官征服 1、售楼处整体氛围包装：买房子，更是买一种高贵的生活！ 2、形象墙设计：大气、高贵的视觉感； 3、实体展板：项目卖点所营造出的生活场景平面体验； 4、海报：项目将打造的生活意境说明书； 5、折页：项目价值、产品卖点的展现； 6、户型单页：户型优点的阐述； 7、手提袋设计：流动的项目广告； 8、置业计划书、大信封、销售人员名片、销售人员工作牌…… 示意图 1、道路包装 实现对买家的围杀半径，让买家能够顺利地实现从外面导引到工地现场。 水平线执行： 1、永定大道右转进入工地的路段树路灯灯杆旗； 2、永定大道右转进入工地的入口设立大型售楼处入口指示牌； 3、售楼处两侧行道路包装； 5、工地围挡，5-6米高，气势恢宏，展现项目卖点； 现场包装——水平包围 2、指示牌包装 现场包装—水平包围 3、围墙包装 4、售楼处门楣包装 示意图 现场包装—水平包围 5、楼体户外霓虹灯广告 6、样板房看楼通道气氛包装 说明：地盘形象包装不是一成不变的，而是随着主要的营销活动进行更新，不同的营销场合给予不同的包装，让客户常常感到耳目一新，豪宅体验感更深入一层。 现场包装—水平包围 2、清水样板房 因为精装样板房的成本较高，装修时间较长，建议在做精装样板房时针对一些户型做清水样板房，展示户型的同时，能相对节省资金，也能在短时间内展示。优化看楼通道的装饰，看楼通道在引导客户时同样能起到美化视眼的作用，同样是形象，不可忽视。 1、精装样板房 挑70-80平米、120-130平米、145平米以上的户型各装修一套样板房，利用实景展示户型，引发消费者的购买欲望与冲动。 入户阳台 户均入户阳台，其实是个大的多功能室，可做花园、可做茶室、可做麻将室等等，休闲娱乐、舒适感强 新中式风格样板房案例鉴赏 样板包装——体验征服 1、看楼通道、楼梯氛围包装； 2、通道、楼梯间欢迎牌; 3、户型标牌； 4、展示空间功能标牌：主人房、儿童房、父母房、客房、书房。 5、免费赠送面积的标牌：凸窗赠送面积、空中花园赠送面积、错层露台赠送面积等。 6、特别卖点。 样板包装—体验征服 新中式风格样板房案例鉴赏 新中式风格样板房案例鉴赏 3、样板园林 （1）样板园林风格选择小区主出入口区域，做出新中式风格园林的标志性景观，设立标志性园林小品元素，宜水与树木花草结合，宜层次高低相结合，将新中式风格体现得淋漓尽致。 （2）样板房的通道设置，最好通过景观样板区，让客户在看样板房的过程中体验到样板园林的优美，产生或巩固更为亲切的想置业于此的想法。 样板包装—体验征服 样板包装—体验征服 情景式营销展现 园林先行：在小区主入口及入口区域至样板房楼栋下，样板园林先行， 让看房的客户实景体验，用园林打动客户，给客户营造以后 家就在这里的亲切感。 外立面展示：从下往上脱，最少脱至第三层，展现二层新中式风格 建筑马头墙，表现建筑线条和色彩。 样板房装修：大户型（144平米以上）装修1-2套豪装样板房、 120-135平米户型装修1-2套精装样板房，同配1-2套展现 交楼标准的工程样板房 1 2 3 交楼标准：135平米以下户型简装交楼，地板、墙面漆、卫生间、灯具、 插座等为交房配置标准。1