赢商网佛山中心商业地块策划1详解.ppt

策划工作目标 土地招商的背景材料，既成为中心组团住宅用地招标的地价支撑点，又可成为自身商业地块招商的前提和条件； 对未来商业地块投资者引入起到一定的规划及定位指引作用 让住宅用地投资商了解到政府对中心组团商业配套的高标准要求，从而增加对中心组团住宅用地价格的预期； 让商业用地投资商了解到政府对该地块的定位及规划要求。 策划评定标准 可实施性 商业自身可实施 易吸引投资者 适度超前性 规范性 对中心组团其他相关配套的要求 对投资商的要求 对地块未来规划及定位的要求 资料收集 佛山市城市发展规划、城市总体规划、中心组团新城区规划 佛山市2002、2003、2004、2005、2006年统计年鉴 旅游局收集旅游及酒店市场资料 现场调研 项目现场调研 佛山市各类物业现场调研 专业访谈 新城区建设指挥部负责同志的访谈 佛山商业地产开发商访谈 佛山商业经营专业人士访谈 广佛两地规划专业人士访谈 从佛山购物中心的现状和发展可以看出，现有的大商场呈现出了四大方面的趋势，即规模化、品牌化、一体化、高档化。 随着生活水平的不断提高，生活习惯、消费习惯都发生了改变，对购物环境、业态组合、商业气氛、休闲配套等也有了新的要求。消费理念趋向于体验式、休闲与购物相结合的“一站式购物”。消费者对购物场所的挑剔，已摒弃了对单体卖场的推崇，越来越有“逛街”的意识——休闲、购物、餐饮、娱乐……无所不求。致力于打造名牌、时尚、文化广场应该是佛山商业未来的出路，打造集购物、娱乐、休闲为一体的“一站式”消费是新的发展方向。 目前应加大力度改变低端商业过剩，而中端、高端市场细分还不够的局面。开发一些有佛山特色，针对性强的商业物业，加大餐饮、娱乐、文化休闲的元素，首先要留住佛山本地消费群，充分挖掘强大的潜在商业消费力，再加以辐射吸引佛山周边消费人群； 规划设计建议 第二部分 功能布局 空间形态 风格建议 配套建议 城市交通配置建议 结合项目的SWOT分析，及发展策略，在项目的开发定位上应站在广佛都市圈、大佛山规划建设现代化大都市的高度，把握项目的核心价值和发展机会，打造城市新商业中心和标志物业。 建议项目的开发定位为： 大 佛 山 “城 市 之 心” ——大佛山新中心商业旗舰 项目策划定位 概念组成结构 超五星酒店、国际会议中心、环水时尚生活中心、岭南文化步行街、娱乐休闲MALL、特色餐饮街、酒店式公寓、商务公寓、文化规划展览馆、家庭娱乐公园、滨河游乐场等 结合项目市场及开发定位，项目商业的目标客户定位为： 消费者 家庭消费者、商务客户、旅游客户、年轻一族 经营商 跨国连锁商家、品牌商家、本地特色商家 投资商 国内外品牌房地产开发商、商业地产巨头 目标客户定位 结合项目目前的定位建议，及原有的规划设计条件（按原控规容积率要求），对项目不同功能物业的规模定位初步建议如下： 超五星酒店及会议中心：11万平方米 环水生活时尚中心：22万平方米 岭南文化步行街：5万平方米 娱乐休闲：4万平方米 餐饮：5万平方米 酒店式公寓及商务公寓：51万平方米 功能规模定位 目前广佛地区及国外的一些大型的商业中心的商业业态配比参考如下： 14% 20% 46% MALL OFAMERICA 40％ 5% 45％ 韩国乐天 20％ 20％ 50％ 天河城 30％ 18％ 52％ 正佳广场 16％ 16％ 68％ 南海广场 6％ 10％ 84％ 城市广场 娱乐 餐饮 购物 项目名称 结合项目定位，本项目商业业态定位建议如下： 20％ 30％ 50％ 城市之心 娱乐 餐饮 购物 项目名称 其中部分娱乐功能可通过周边的娱乐公园配套来实现。 商业业态定位 在新区利用环境优越的条件，增加居住用地的比例，同时提高居住区容积率，增加居住人口，提高配套的使用率，形成低密度、高容积率、高绿化率的居住区。 在新城区设置类似广州天河体育中心的城市交通枢纽，将公交、广佛地铁、佛山地铁的交通枢纽设置在新城区，即提高城市公共设施的利用率，也加快新城区建设和发展，更快形成新城区的商业中心。 区域规划建议 结合项目的开发定位和规划设计条件，对项目规划的功能分布建议如下： 在地块中设置国际会议中心。 超五星级酒店和国际会议中心设置在项目的北面 购物中心分布在裕和路北面 商业步行街布置在裕华路与富华路之间，可造珠三角地区500米长的岭南文化商业步行街，成为城市商业的一个亮点和窗口。 餐饮和娱乐休闲布置在地块的南面和西面 功能分布建议 可以看出本土企业的品牌形象意识普遍还不够强，许多公司选择租住住宅或群楼的二楼来做办公楼。 其次，佛山五区2002年底才合并，现在各个区的经济还没有好的整合，还是在各自的城区里发展，中