项目初步沟通方案详解.pptx

报告大纲;辉 县 城 市 解 读;辉县市区位、交通优势明显，人口基数较大，拥有经济发展的先天优势条件。; 辉县市GDP从2007年到2011年一直处于直线上升趋势，平均涨幅在19％左右。可以看出： 辉县市随着河南整体经济上升的带动而处于加速发展的态势，同时，其自身矿产和旅游以及药材资源得天独厚，因此其整体经济状况长期看好。;商业总体布局;商业总体布局;商业总体布局;商业总体布局;商业总体布局;商业总体布局;商业总体布局;辉 县 商 业 市 场 分 析;;辉县商业市场分析;辉县商业市场分析;辉县商业市场分析;辉县商业市场分析;商业解读;商业解读;经营业态分析——经营业态丰富，形成各业态之间的拉动作用;总结与启示——华隆商场佳联店经营业态相对较多，经营管理水平较高，由超市、购物、休闲娱乐组成的购物娱乐场所，属于“一站式”的购物广场，但缺乏大型娱乐场所，我项目存在市场机会，可以加入大型娱乐场所，形成差异化竞争;开元百货位于新建街与南大街东南，地理位置优越；六层大型购物商场，集流行百货、专业市场于一体，经营业态较为全面。原来定位高端，后期经营较差，经过市场磨合，引入了中端品牌。前期规划定位的失败使项目付出较大的代价。;规划及内部结构分析——开元百货，外立面设置较好，能良好的衬托商业品质，但内环境一般，经营管理落后，导致商场人气不高;经营业态分析——经营业态较多，但由于管理不善，致使业态杂乱，不能形成规范化标准化经营;总结与启示——开元百货经营业态相对较多，经营管理水平较差，个体商户较多，无法进行统一经营管理导致商场人气不高，我项目应规范经营管理部分，保证项目标准化经营;华隆鞋城位于城市核心商业区，地理位置优越；项目是以男女鞋为主的综合性商场，涵盖高中低档次，11月份中旬正式开业。原来为华隆购物广场影院店，区域竞争较为激烈。现为以男女鞋为主，辉县市专业市场细分越来越明显;规划及内部结构分析——鞋城内部设计时尚、潮流富有现代感，体现时尚青年人的审美，激发购物欲望。开阔大气的空间布局，让购物环境与业态更贴合，更纯粹;经营业态分析——经营业态较为单一，地下一层及地上1-3层以男女鞋、童鞋为主，4层布有奥斯卡影院，5楼以美食广场为主。;总结与启示——华隆鞋城位于城市核心商圈，经营业态相对单一，规划布局合理，是一个针对性较强的专业鞋城和娱乐餐饮中心;涌金城市广场位于中心路与新建街交汇处，地理位置优越；经营业态较为丰富，目前4层以上未开放，处于试营业商业培育期。通过打造儿童主题商业，与区域其他项目形成差异化竞争;规划及内部结构分析——外立面为石材与玻璃，整体感觉传统，缺乏创新，立面无特色；内部人流动线流畅;经营业态分析——经营主题明确，一楼是，二楼服饰广场;总结与启示——以儿童主题商业和连锁KTV为项目核心业态，客群针对性强，主动规避区域同质化竞争。表明辉县商业市场已经进入市场细分阶段;项目名称;价值点1、商业布局——城市只有“南关”一个商业核心区，百泉商圈为餐饮休闲娱乐配套类商圈，兼具旅游服务功能2、商业规模——城市零售类在运营商业约12万方，规模效应明显，辐射全市，3、商业交通——传统商业核心，旧城改造巩固核心地位，以大众主流消费为主，交通条件差，车辆难以通行4、商业现状——由于大量项目集中，形成明显的互补性，核心商圈经营状态良好，同时10万方新增，表明未来竞争激烈化，百货市场基本饱和，部分专业市场形态未形成存在可利用空间5、商业业态分析——以目前经营状况最好的佳联店为例，以负一层超市吸引人气，首层珠宝首饰、名表、鞋类、化妆品实现高租金，二层、三层、四层服装类分别以女装、男装、羽绒服分布，顶层以儿童游乐、家纺、美食广场等目的性消费拉动人流，整体业态布局合理。整体商业业态布局较为合理，少数老旧项目布局混乱，经营较差;项 目 认 知 及 操 盘 思 路;北至城市规划道路，目前未修缮;;城市长期来看向西向南发展，本项目处于城市未来发展的方向上，欲发展自身，必先提升所在区域的价值;地块北侧为耕地与民宅，西侧为未修缮河道与耕地，未来地块西部居住价值较高，东侧为厂房，影响项目品质；项目地块目前为荒地，地面平整，利于开发体量较大，具备开发大体量高品质物业的基础;水利医院;小结1、地块参数——商业体量预计5万方2、地块四至——东至药都路，南至八盘磨村、西至未修缮河道、北至城市规划道路3、地块现状与价值——地块平整易于开发，但东侧有厂房，影响项目品质4、地块交通——位于交通干线药都路沿线，连着两条省道，配合规划道路导入人流便捷，但因临近快车道需注意预留广场空间5、地块配套——东侧为传统中产阶层聚集区，南部有高品质小区分布，但居民区距核心商圈距离相通，本地块吸引力营造为关键要素；地块临近百泉休闲娱乐圈，同