土地增值税处理与清算实务修改精要.ppt

土地增值税的前世今生 土地增值税起源于1898年在中国青岛的德租界，1898年德国租借青岛后，德国胶澳总督府认为：土地增值并非由于土地所有者出资经营造成，而是由于市政建设，社会繁荣所致，应收益归公。于是世界首部对土地投机所得征税的法规在青岛诞生。德国本土于1904年起效仿青岛的土地制度，并逐渐演变成为联邦税制的一部分，此后普及到中欧各国。 目前世界上仍在征收土地增值税的国家（地区）有： 1963年开征，意大利 1963年开征，韩国 1977年开征，中国台湾地区 1994年开征，中国内地（1994年1月1日起在全国开征土地增值税） 1993年12年31日，国务院颁布《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号），标志着土地增值税这一税种在新中国的正式诞生。 土地增值税重要清算政策回顾 1．2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号文）； 2．2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）；这是一个征管文件，土地增值的重大转折 3．2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号） ； 4．2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）； 5．2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号） ； 6．2009年5月12日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）；重申了清算条件、清算时间要求、核定征收的情形，强调了审核重点。 7．2010年5月19日，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）；明确8大问题 8．2010年5月25日，国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）。加大土地增值税清算力度，明确核定征收率以及区域预征率 清算形势 在2006年之前，受制于各种因素，土地增值税（长期）没有得到重视，更没有进行严格的税务征管。 2006年，土地增值税征收发生重大转折，其标志是2006年12月28号，国家税务总局下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。其中列举出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目、直接转让土地使用权、项目销售率已达85%、项目三年未销售完毕等。按照新的规定：从2007年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%至60%不等的土地增值税。 进入2010年，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）和《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）细化了清算办法，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，房地产开发项目全面迎来了清算时代。 湖北地方政策回顾 1．2008年3月20日，武汉市地方税务局《关于加强房地产开发企业土地增值税清算工作有关问题的通知》（武地税发[2008]38号）； 2．2008年9月12日，湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）； 3.武地税发〔2010〕123 4.鄂地税发〔2010〕135 5．2011年7月13日，武汉市地方税务局关于印发《武汉市土地增值税清算纳税评估与审核鉴证管理办法（试行）》的通知（武地税发[2011]118号）； 湖北地方政策 政策链接：（1）房地产开发项目在日常征管中是按转让房地产取得的收入预征土地增值税，符合条件的进行清算，多退少补；对清算时补缴的税款，凡在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 （2）在日常税收征管中，纳税人转让房地产取得收入时，应按规定的预征率按月申报缴纳土地增值税，逾期缴纳则应按规定加收滞纳金；但考虑到土地增值税征管的历史和客观原因，对原预征不到位的税款，凡按税务机关要求的期限补缴到位的，暂不加收滞纳金。 （3）从2008年1月1日起，对纳税人转让房地产取得的收入，应按规定预征税款，逾期缴纳则按规定加收滞纳金。 2008年9月28日 鄂地税发[2008]211号 是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清某房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 清算的具体时限及未及时清算的后