世联-20140929晋江P2014-2号地块项目整体定位及发展战略汇报170p要点.ppt

本次沟通的主要内容 每个城市核心区的项目，不仅见证了城市的成熟和繁荣，而且还背负着重塑城市形象，参与城市历史塑造的责任 我们对于项目的思考——重塑城市中心价值、更新城市意象、引领时代的生活方式 发展战略：市场的领先者——通过打造晋江都市文化休闲示范区URD来实现晋江城市价值回归，引领晋江文化复兴 传承——挖掘晋江、品味晋江 创新——以形象时尚、业态升级、功能领先的晋江都市文化休闲示范区来打破晋江老城区面貌落后的局面，从而引领整个晋江老城的城市升级 本次沟通的主要内容 泉德盛提出的开发目标与存在的困惑 世联对目标的理解 项目制约条件二：市场竞争激烈1——土地市场 项目制约条件二：市场竞争激烈2——商品房市场：区域内 项目制约条件二：市场竞争激烈2——商品房市场：区域外 项目核心价值挖掘： 项目核心问题分解 本次沟通的主要内容 海峡西岸城市群：依托于两岸一体化发展的国际性城市群，是我国区域经济发展的重要“增长区域”、与世界接轨的“中介地” 海峡城市群的战略构想 经济层面——晋江经济发展实力处于海西城市群的前列，近年来经济保持着高速、持续稳定的发展 规划层面——晋江城市发展定位：综合实力强、民生质量高、发展环境好的现代产业基地、滨海园林城市 建设层面——2010年提出晋江城市建设年的口号，千亿投资强力启动城市建设，实现晋江城市华丽“转身”， 交通层面——现代交通体系建设已启动,立体交通网络基本成型 产业层面——在保持晋江原有产业优势的基础上，提出了“235”工业发展工程以及“641”现代产业体系，保证产业持续稳定发展 晋江城市发展走向预测——海西城市群战略制高点 晋江城市短板1——经济建设与城市建设形象不匹配，缺少代表城市形象和活力核心城市地标 晋江城市短板2——晋江现代产业发展成果的各品牌散落分布，缺少城市产业发展成果的集中展示窗口 晋江城市短板3——代表晋江城市传统底蕴的闽南文化日趋凋零，急需建立传统文化的传承和延续的保护体系 基于晋江城市扩张背景下本项目的发展的机会 资源优势1——商业资源：万达城市广场，未来晋江城市商业的制高点，将推动区域发展成为城市商业新核心 资源优势2——文化资源：五店市传统街区项目，定位闽南文化新街口，打造成为晋江城市形象的重要展示区 项目区域未来发展方向推演 通过类似发展区域案例研究，研判项目区域未来发展方向 『上海·新天地』将上海城市特有的传统文化、历史的风情与现代时尚功能密切融合的一站式消费场所，是上海独特的都市休闲生活示范区 『功能特色』极致的城市传统文化与现代化商业功能的融合 『南京·1912』南京唯一集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的都市休闲生活示范区 『功能特色』最繁华最鼎盛的历史时期与现代商业品牌街区的完美嫁接 『案例分析小结』 URD的核心特质 基于晋江城市扩张背景下本项目的发展的机会？ 晋江都市文化休闲示范区URD功能结构 五店市文化街区项目：是晋江城市起源所在,晋江城市龙脉、占据着晋江城市源文化制高点 五店市文化街区项目功能定位：形成兼具文化展示、休闲娱乐、特色商业、特色宾馆等功能于一体的完整的城市文化功能区 五店市文化街区项目城市定位：对接城市功能结构，展示晋江城市文化底蕴，打造成为晋江城市形象的重要展示区 晋江都市文化休闲示范区URD功能结构 晋江万达城市商业地位预判：城市商业的核心，晋江商圈制高点 万达的短板：“大而全”的城市商业模式复制，城市特性反应不足 晋江都市文化休闲示范区URD功能结构 本项目承担的历史使命：承担晋江城市功能补缺，打造晋江现代城市性商业符号 三里屯village之于北京 Plan1：商业计划 Plan1：商业计划 Plan1：商业计划 Plan3：公共空间计划 Plan3：公共空间计划 Plan4：形象计划 Plan4：形象计划 Plan4：形象计划 本次沟通的主要内容 项目商业物业定位 商业业态配比定位1——案例借鉴：上海新天地、三里屯village 商业业态配比定位2 ——五店市街区：以文化展示、餐饮休闲娱乐为主要商业业态 商业业态配比定位 项目商业物业定位 商业规模确定：依据项目建筑密度，确定项目商业面积 商业体量建议1：在住宅物业开发实现项目成本回收的假定下，商业物业面积最大值31770㎡ 商业规模确定： 项目商业物业定位 商业功能定位 方式1——建筑密度上调：市场现有案例建筑密度均在50%以上，因此建议与政府协商提升建筑密度 商业问题分解 方式1——领先商业建筑形式：采用BLOCK街区的商业形式，全沿街商铺，最大化商业价值 项目住宅物业定位 项目竞争盘点1——区域外板块间竞争：项目所处的人工湖片区未来将是晋江城市商业新核心，占据晋江城市价值制高点 项目竞争盘点2——区域内项目竞争：