新一轮地产紧缩下的投资策略教案.pptVIP

当前开发商现金流还较高，负债水平较低 目前开发商现金流及负债情况明显好于2007年。 图：当前地产开发商现金流及负债比以前好 * 房市短期调整是理性回归 本次短期调整将是市场理性回归的过程，不会改变行业向上的大趋势。 2020年之前中国房地产市场将处于上升阶段。 调整将缓解“限制供地、高地价、高房价”的市场瓶颈，有利于行业长期发展。 图：短期调整回归长期趋势 * 大趋势看，住房市场仍处于上升阶段 对全国主要城市2004-2007年人均GDP水平及同期新房的研究发现：人均GDP处于3000至8000美元时，住房价格上涨速度明显加快；新房交易量随人均GDP增长先上升后下降。 2009年中国人均GDP3711美元，跨入3000美元关口。因此，全国住房市场刚进入加速上升阶段。城市层面，一线城市人均GDP普遍超过8000美元，住房市场高速发展期已过，二线城市正处于加速阶段，三四线城市则蓄势待发。 图：全国29个主要城市住房价格、年均交易量与人均GDP * 中国住房市场仍短缺 以成套住房计算，目前中国城市户均仅有0.74套住房，距离户均1套尚有距离。 全国范围内，很多城市购置新房的家庭在少数，这部分城市将成为推动中国住房市场发展的力量。 图：过去十年住宅累计销售套数占城镇家庭户数的比例不高 图：中国城市居民拥有的住房仍不足 * 居民住房按揭贷款仍有较大增长空间 住房按揭仍有较大增长空间，支持房地产中长期需求。 目前中国居民住房按揭贷款总量仅相当于居民存款的18%，大幅低于美国的213%、英国的134%和日本的48%。 中国居民住房按揭贷款总量仅相当于GDP 的14%，大幅低于美、英的70-90%的比例。 图：中国居民住房按揭贷款占GDP 比重也很低 图：中国居民住房按揭贷款占居民存款比重较低 * 长期看，房价周期与宏观经济基本一致 房地产周期和经济增长趋势一致，房价主要受宏观经济的影响，且波动幅度大于经济波动幅度。 在经济平稳时期房价仍有可能出现波动，而在经济发展时期，房价上升幅度可能更大，经过政策调整后回落并围绕经济增幅波动。 从大趋势上看地产价格与短期政策的关联度不大，调控不会改变房地产长期周期。 图：长期看各国房价波动与经济增长趋势一致 中国 * 房地产行业大周期由人口结构决定 人口结构变化是房价变化背后的主因。 中国的人口拐点在2015年，如果加上 城市化带动的人口迁移，城镇人口拐点要 向后推移几年。但为防止社会分裂，中央 政府不想让房价涨得太离谱。 到了2030-2040年，随着中国人口严重 老化，房价将下跌。 图：英国25-35岁人口增速和房价增速相关 图：日本人口结构和土地价格周期很相关 图：中国人口结构拐点在2015年 资料来源：CEIC，联合国人口署 * 提醒：注意房地产危机 1923年美国佛罗里达州迈阿密市： 人口7.5万人，竟有2.5万地产经纪人，当时房价在3年内涨6倍。当时最响亮的口号是“如果今天不买，明天就买不到了”。今年确实买到了，明年却被套牢了。 日本地产危机：二战后的日本房地产市场经历了五个发展阶段，1）战后复兴和制度建设时期；2）经济复苏拉动的地产快速增长期；3）泡沫的迅速膨胀期；4）泡沫破灭后失落的十年；5）经济复苏期。与泡沫破灭时的最高点1991年相比，2009年日本六大都市住宅用地价格为最高点的36%，商业用地价格仅有最高点的16%。 中国海南和北海地产危机 * 1923年美国佛罗里达州迈阿密市，人口7.5万人，竟有2.5万地产经纪人，当时房价在3年内涨6倍。当时最响亮的口号是“如果今天不买，明天就买不到了”。今年确实买到了，明年却被套牢了。 * 房地产市场大概有2万亿左右的潜在卖盘。 * 美国联邦住房督察局房屋价格指数与标普500指数：1975.3至2009年底，房地产价格增长5.75倍，股指上升13.4倍。 罗伯特 希勒的房屋价格指数，1910至2006年底i，扣除通胀，住宅类房地产价格增长2倍，股票增长7.4倍。 * 多元基金经理是目前最领先的投资管理模式 给客户提供分散化投资，三个账户会分散投入基金、债券和货币市场（不同资产类别）。 基金中的基金：把钱交给市场上最好的基金（最好的管理人） * * 观望 经验告诉我们，十个有八个的投资者都会有以下的情况现象。很多的投资者开头都不会胡乱入市，因为多数都是听了某某专家或朋友的意见，所以开始时都会采取观望的态度，即是只有一直等。因为他们会认为胡乱入市，会引致损失，所以还是多观察多一阵子才作打算吧。  * 最重要的是分散投资： 我们提供高度分散投资的账户, 按资产类别分基金、债券和货币投资 在同一资产类别中，基金分散投资于股票型、债券型基金；债券分散投资于国债、企业债、金融