培训课程2(专业知识)教程.ppt

房地产基本知识 2010年9月 房地产： 是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。具有位置固定性、土地资源稀缺性、不易变现性、产权权利特性。 房地产权： 指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上棕权利产生的他项权，如抵押权等。是由物质实体和权益两部分组成。 房地产业： 是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括： 土地开发 房屋建设、维修管理 土地使用权的有偿划拨、转让 房屋所有权的买卖、租凭 房地产抵押贷款 房地产市场 房地产市场的分级： 一级：政府与发展商 二级：发展商与小业主 三级：小业主与小业主 占地面积： 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积，也称为红线面积。 总建筑面积： 按分层建筑面积之和计算。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。 建筑容积率： 在建设用地范围内所有建筑物地面以上总建筑面积与建设用地面积的比率。 基底面积： 是指建筑物底层勒脚外围以上水平投影面积。 商品房建筑面积:?商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 　 建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积 “预售面积”和“竣工面积”:预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。 套内建筑面积?成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 套内房屋使用面积?套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。 套内墙体面积???? 答：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 套内阳台建筑面积? ??? 答：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 房屋的公共建筑面积?(共有建筑面积)答：房屋公共建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。??? 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。??? 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 房屋的公用建筑面积是如何分摊的？??? 答：每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：(1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；(2)如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)×各套(单元)建筑面积。 建筑覆盖率： 也叫建筑密度，在建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。 容积率　容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。 绿地率： 在建设用地范围内全部绿化种植面积与建设用地面积的比率。（与绿化率有区分） 开间开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然的宽度而言，故又称为开间。 进深 即住宅的长度。进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 什么是露台露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。 层高 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面