房地产评估要点整理详解.docVIP

概念 楼面地价=土地总价/建筑总面积 楼面地价=土地单价/容积率 房地价格=土地价格+建筑物价格 补地价：【改变用途】补地价数额=改变用途后的地价-改变用途前的地价 【增加建筑面积】（见例题2） 比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数× 交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数×容积率修正系数 =可比实例价格×100/（）×（）/100 ×100/（）×100/（）×K×Y 纯收益=潜在总收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效总收入-运营费用 【土地残余法流程图】 【建筑物残余法流程图】 开发土地的成本法估价 新建房地产的成本法估价 旧房地产的成本法估价 旧房地价格=房地重新购建价格-建筑物折旧 =土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 第一章 什么是房地产？房地产的分类和属性是什么？ 房地产又称不动产，是指土地、建筑物、其他附着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括土地所有权有关的所有权或利益。 房地产的分类： 1、按用途分（居住、商业、办公、服务、文化娱乐及休闲、医疗、工业和仓储、农业、特殊、综合） 2、按是否产生收益（收益性不动产、非收益性不动产） 3、按开发程度分（生地、毛地、熟地、在建工程、现房） 4、按经营使用方式分（出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用型房地产） 属性：