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第七章 城镇土地估价 第一节 概述 土地价格：在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。 基准地价评估的技术途径：以土地定级（或影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，以土地收益为依据，市场交易资料为参考，或直接用市场交易价格等资料评估基准地价； 宗地地价评估技术途径：市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法。 估价原则 预期收益原则 替代原则 最有效利用原则 供需原则 报酬递增递减原则 贡献原则 变动原则 影响因素 一般因素：影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。 区域因素：影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。 个别因素：影响宗地自身地价的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。 基本估价方法 收益还原法：土地还原率 土地纯收益与价格比率法 安全利率加风险调整值法 投资风险与投资收益率综合排序插入法 市场比较法：区域因素和个别因