地产与旅游结合模式详解.pptx

旅游+地产模式;;;首先思考三个问题：;5;;国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时进入旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游； 人均GDP2000—3000美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期； 人均GDP3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；2009年中国人均GDP3603美元（世界银行） 人均5000美元以上开始进入成熟的度假经济时期。;江浙湖泊岛屿;大型品牌企业积极进入旅游地产市场，一线资源被大量瓜分，开发出众多旅游地产项目，但尚未形成成熟的运作模式，市场处于快速发展期;旅游地产发展前景;问题二：如何理解旅游地产的核心要素？;;问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品有何特征？;旅游地产资源类型;目前旅游地产项目的开发模式如何;一、旅游地产项目的运作模式 ;一、滨湖类项目; 杭州千岛湖开元度假村;代表：杭州千岛湖;一、滨湖类项目;一、滨湖类项目;南海区域、海南岛;;项目成功主要依托区位、产品以及项目创新;传统以别墅+酒店的形式逐渐丰富，创新产品类型涌现。;九华山庄温泉度假酒店 ;温泉类度假项目的关键在于品牌与配套，通过配套重塑区域、打造品牌，从而完成客户从旅游观光到休闲度假的转换，最终形成以温泉资源为核心，集旅游、休闲、度假、居住为主要功能的复合型旅游地产项目。;温泉类度假产品由“小而精”向“大而全”的复合型旅游地产发展， 目前多采用温泉和其他功能复合开发;三、温泉类项目;;深圳观澜湖高尔夫社区 建有5大锦标级球场、乡村俱乐部、高尔夫学院、五星级骏豪酒店等高尔夫物业 依托独占的强势高尔夫资源，进行别墅、洋房、公寓等度假性物业的开发 30万平方尺会所，游泳池、健身室、 Spa等娱乐康体设施，同时提供会议设施 观澜湖高尔夫大宅;高尔夫旅游 高尔夫与旅游的结合——以休闲、运动和体验为目的的旅游 特点 休闲性、体验性、趣味性、挑战性 需求产生原因 球场环境和景观的诱惑 南北气候条件互补 不同风格球场的魅力 高端商务活动的需要，“球道是沟通的桥梁，果岭是签约的会场”;高尔夫与地产衔接： 内切 球场本身提升别墅的附加值，打造稀缺性与尊贵型并重的高尔夫高端物业，总价较高，产品线比较单一，受众面小。 外切 此类产品伴随着一定体量的区域开发功能，高尔夫在整体功能上偏重于成为社区优势的配套，而社区内的产品线一般从度假公寓到别墅等，拥有较长的产品线与丰富的配套环境。 相离 别墅项目完全位于高尔夫项目之外，甚至与高尔夫具有一定距离，仅在社区小品、园林景观上体现高尔夫元素。;别墅： 根据客户定位的不同，决定别墅的户型、面积、功能、管理方式与盈利模式，创新余地相对较大，形式灵活。;高尔夫项目开发在资金、抗风险能力、资源整合、客户资源等多方面均有着很高的门槛，需要开发商具备极强的企业实力和高度的投入力度。;各类资源项目开发要点;;一、酒店;39;项 目;产品类型;产品面积跨度大，尽可能多的扩大产品线，降低风险，户型设计酒店化，度假功能优于居住功能，营造度假氛围，通常是精装修，并有奢华产品配置;度假别墅类项目的建筑风格特征：建筑风格鲜明，风格定位结合旅游主题，体现地方特色;度假别墅类产品的园林与度假主题相协调，园林风格与度假区景观及文化相一致，园林与建筑融合，景观延伸到建筑;度假别墅空置期长，对物业委托管理要求较高，多数项目提供委托出租服务以提高客户投资收益;度假公寓是在不降低项目整体档次的前提下延长产品线的产品，建造上强调观景，建筑排布以景观为核心，产品面积跨度大，不同楼层价差悬殊;户型以精装修为主，设计酒店化，弱化功能的齐备，强化空间的舒适;六、会所;多点发展保证了各类配套项目拥有独立的充分的发展空间，也有利于各项目进行专业化的经营管理;;岛屿项目 开发要点解读; 杭州千岛湖开元度假村【独立开发】;;岛屿与陆地间的交通问题，需要有直接的桥梁公路，方便人、车出行，因此岛屿开发以接近陆地为主;岛屿与陆地直接相连，实现驾车直接直接到达，保证岛屿生活设施的供应安全和生活的便利性;主动高端定位; 挖掘历史文化，岛屿自身或所在水域通常都具有一定文化历史;文化注入和品牌营销：;度假先行;项目名称;;岛屿项目 产品打造; ;区域起步期： 此时资源价值一般、缺乏相关配套，需要与政府合作完善配套，从整体品牌形象着力打造 快速开发期： 准现房交付，缓解异地售房压力，分期开发，保证现金流 区域成熟期： 区域成熟项目较多，竞争压力大，需要通过创新突破竞争;岛屿项目 分阶段开发;旅游区非成熟景观区项目开发要点解读;旅游区非成熟景观区项目如何开??？;价值突破点一;三亚山水国际——借势三亚;三亚山水国际;价值突破点二;观澜湖高尔夫位于深圳，横跨20平方公里高尔夫绿地的观澜湖国际顶级豪宅区。;项目引擎物导入分析;;不做地产，做生