第十五章房地产产权与制度.ppt

第十五章 房地产产权与制度 产权理论，国内外房地产产权体系，我国土地制度及住房制度的变迁及改革。 第一节 产权与房地产产权 科斯作为现代西方产权理论的开山鼻祖和主要代表，之所以荣登1991年诺贝尔经济学奖的宝座,其最大的理论贡献归结于，《企业的性质》和《社会成本问题》两篇论文中提出的交易费用和科斯定理。1937年载于伦敦经济学院学报《经济学》第11期上的《企业的性质》，载于1960年美国《法学与经济学杂志》6期第3卷上的《社会成本问题》中，译文均录入上海三联书店1990年版的《企业、市场与法律》一书，上述两文从研究现实经济体制对人的约束作用,研究人的行为以及市场、企业和政府之间的关系,成为产权理论的代表作。 科斯，1932年毕业于英国伦敦经济学院，1951年获博士学位。除了在第二次世界大战期间服务于英国政府以外，科斯一直从事学术研究活动。先后在英国的利物浦大学和伦敦经济学院等任教。1951年移居美国，先后在布法罗大学、弗吉尼亚大学和芝加哥大学任教。1961年后任美国《法学与经济学杂志》主编。1991年被授予诺贝尔经济学奖。科斯一生从事产权的理论研究。科斯定理是新制度主义经济学的重要理论基石,它阐述了产权界定与资源配置之间的关系。 1988年，张五常教授在他的随笔集《卖桔者言》中，以通畅易懂的语言，阐释科斯理论。 在科斯之前，庇古的解决“ 负外部性”的方案是这方面较有代表性的理论。科斯定理正是针对着庇古的理论而提出的。 庇古的方案大体可以描述如下：私人边际收益小于社会边际收益，由此产生的是正的外部性。私人边际收益便大于社会边际收益，由此产生负的外部性。在一个假定的完全竞争市场机制中，私人边际纯产值与社会边际纯产值是应该相等的。但现实的市场机制并不能满足这一假定，因此，二者不相等是一种常态。于是，便会产生所谓“ 市场失灵”问题。在这种状况下，应由政府出面对这种外部性予以干预。其具体举措是：造成正的外部性的主体应被给予津贴和奖励；造成负的外部性的主体应被给予课税或被施以其他限制措施。上述举措的结果在于导致福利最大化。（ 庇古，1920 ） 科斯并不满意庇古的解决方案，并提出他对这一方案的质疑。他认为庇古的方案具有极大的片面性。 他的思路是：庇古的方案从总体和边际的角度看，并非是一个最优解。如果在主体a与主体b的关系中，设主体a损害了主体b，那么按照庇古方案，则理所当然应当制止主体a对主体b的损害。但这一方案会产生如下问题，即在避免主体a对主体b的损害时，必不可免地对主体a也会造成损害。因此，解决“ 外部性”问题具有“ 相互性”，即应该从相互关系出发来解决“ 外部性”问题，因为对主体a行为的制止措施带来的损害如果大于主体b行为本身造成的损害的话，从总体和边际的角度出发，这可能并不能达到产出的最大化， 我们正在分析的问题具有相互性，即避免对b的损害将会使a遭受损害，必须决定的真正问题是：是允许a损害b，还是允许b损害a？关键在于避免较严重的损害”。由此，科斯提出了他的解决“ 外部性”的方案。 科斯定理Ⅰ可以表述为：在交易成本为零的世界里，也就是在标准经济理论的假设里，不管权利初始安排怎样，当事人谈判都能导致财富最大化安排。 科斯定理Ⅱ作如下表述：在交易成本为正的世界中，某种正式权利的明确界定或某种正式权利明确地赋予谁，对资源配置和经济运行效率是至关重要的。 科斯定理Ⅲ ：由于制度本身具有成本，制度选择将导致不同的效率，制度的成本包括制度制定、实施的成本以及制度的制定和实施带来的资源耗费。 科斯定理给我们的启示 制度的选择对交易成本至关重要，而制度本身具有成本，也属于交易成本的内容。现实社会的交易成本不可能为零，在交易成本为正的情况下，不同的权利界定，会带来不同效率的资源配置，制度安排不仅对分配有影响，而且对资源配置，尤其对产出的构成有影响。当交易成本存在时，制度就会起作用，引导交易当事人获得更正确的信息，有效的制度能减低市场中的不确定性，抑制人的机会主义倾向，降低交易成本。所以，降低交易成本就意味着提高资源配置效率，而决定权利界定、权利保护的房地产产权制度对于降低交易成本显得至关重要。 一、产权概念及其界定 《牛津法律大辞典》将产权定义为：“存在于任何客体之中或之上的完全权利。包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其他与财产有关的权利。……不要把财产权视为单一的权利，而应当把它视作若干独立权利的集合体。其中有一些独立权利可以在不丧失所有权的情况下予以转让。” 产权关系并非人与物之间的关系，而是指由于物的存在和使用而引起的人与人之间的一些被认可的行为性关系，产权制度则是界定每个人的稀缺资源利用方面的地位的一组经济和社会关系，由此决定的产权分配格局则具体规定了人们那些与物相关的行为规范，每个人在与他人的相互交往中