物业设施设备2-29修订重点分析.ppt

物业设施设备管理 讲 师： 二〇一四年十一月十五日 物业设备设施管理 物业设备管理基础 一1物业设备管理的意义和目标 物业设备概述 什么是物业设备设施呢？ 物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。 作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。只有这些设备设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。 案例 1 研讨 一、物业管理的意义和目标 物业设备管理的目标 物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。 * 衡量物业设备管理质量的两个指标： A——设备有效利用率 80％； B——设备的完好率 98％； ①零部件完整齐全 ②设备运转正常 ③设备技术资料及运转记录齐全 ④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 ⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效 物业设备管理的内容 物业设备基础资料的管理 1、设备原始档案： ① 设备清单或装箱单 ② 设备发票 ③ 产品质量合格证明书 ④ 开箱验收报告 ⑤ 产品技术资料 ⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收 报告 2、设备技术资料 ① 设备卡片 ② 设备台账 ③ 设备技术登录簿 ④ 竣工图 ⑤ 系统资料 3、政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件 二、物业设备运行管理 物业设备的运行管理实际上包括了两个部分： 技术运行管理 使设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 ① 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。 ② 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。 ③ 加强维护保养工作。 ④ 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠 ⑤ 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理， 而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础 上，做深入、透彻、准确的分析。 ⑥ 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。 事故原因未查清不放过; 对事故责任者未处理不放过; 事故后没有采取改善措施不放过。 从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。 经济运行管理 （2）运行成本管理 ①能源消耗的经济核算 ②操作人员的配置 ③维修费用的管理 （3）物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重 时会酿成设备事故。 维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。 三、物业设备维护保养工作的实施 维护保养工作：常维护保养、定期维护保养两种 ① 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作. ② 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。 应做好以下工作： 彻底内外清扫、擦洗、疏通； 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙； 检查安全装置； 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 清洗油箱，检查油位指示器，换油； 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。 设备的点检 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。 设备的点检包括日常点检及计划点检。 设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括： ①运行状况及参数； ②安全保护装置； ③易磨损的零部件； 设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有： ①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况； ②更换零部件； ③确定修理的部位、部件及修理时间；