戴德梁行——旅游地产专项研究p.ppt

楚雄位于昆明与大理之间，此前长期以来，由于该地缺乏特色旅游项目，不少游客只把楚雄作为从昆明去大理的途径之地，一般只短暂停留甚至不停留。每年大量的游客在此途径却无法产生旅游消费，是当地政府急于解决的问题之一。在彝人古镇建成后，通过利用原汁原味的彝族文化和现代商业的结合，让文化对商业的发展产生巨大的推动力，让大量的游客在楚雄停留、消费，目前彝人古镇已经成为了楚雄最知名的旅游景点之一。 彝人古镇的以特色民俗古镇引爆文化旅游，以商带动住宅销售，以康辉旅行社合作提升强大消费人流的模式成为了楚雄当地最亮丽的名片。 目前彝人古镇的投资商已经受到多地政府的盛情邀请，以零地价为条件，在当地复制开发同类型的民俗旅游商业项目。 2、彝人古镇 项目启示 分析 项目成功要点 项目启示作用 定位角度 选址：具备经济基础，鲜明地方特色、旅游消费潜力以及投资潜力具备的地区 特色：鲜明浓郁主题特色，以当地文化为底蕴 产品：不断调整产品组合方式，达到了较高的市场接受度 寻找核心文化价值，让消费群体共为必达之地。 启动角度 合作：以转让部分股份形式与康辉旅游联手 销售：“以店养房”投资模式，不断调整产品 项目发展要形成自身特色，跳出周边旅游的竞争圈层。 运营角度 政策：地方政府的重视，争取更大的政策倾斜，享受政策优惠 地价：以零地价优惠的条件拿到开发权 人气：前期以集资房形式聚集居住人气，以原居民生活体验古镇生活 开发文化旅游特色景区，必须争取得到政府层面的政策支持，得到业界的高度认可，缺一不可。 2、彝人古镇 开发理念——在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状，推出整合四大功能的第二居住体系： 旅游观光的功能：独特的建筑和优美的景观设计成功吸引众多游人前来参观游览、消费，带来商机； 休闲度假的功能：提供安逸、清静的环境，迎合都市人周末消费，休闲广场供人们品茶、聊天、对弈、打牌，客栈和酒店提供住宿场所； 商务活动的功能：提供会议、谈判活动的场所； 满足现代都市人追求古朴、喜欢幽静的居住心理，外观古朴，住宅内部强调实用性，合乎现代人生活习惯，价格合理，吸引了大量购房者 通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴。 例如：饮食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民风民俗等等 营造社区氛围，满足现代人的居住心理 利用社区完善的配套功能，举办各种活动 深度挖掘传统文化，满足居住者的文化需求 成功关键因素总结 风险规避 1、旅游地产如何规避投资风险 首先，投资者在选择项目之初，要明晰项目所在区域的规划和定位，这是决定该旅游地产项目是否有发展前景的决定性因素； 第二，要考虑项目所在区是否有相关产业支撑，这是判断该区域有没有经济发展的动力所在； 第三，要明确目标客户群和有无客户群的支撑要明确目标客户群和有无客户群的支撑，这是保障项目投资收益的最直接因素； 第四，要看交通、休闲等配套设施是否完善和便利，这是该项目运营不可缺少的必备条件。 农业地产篇 农业地产政策解读 中央一号文件 “三农问题”全党工作重中之重 2004年2月8日《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》全文公布。这是时隔18年后中央再次把农业和农村问题作为中央一号文件下发。此后，中央每年的一号文件都是紧紧围绕农业和农村问题，充分体现了党中央、国务院在新形势下把解决“三农”问题作为全党工作重中之重的战略意图。 农业农村工作的总体要求是：把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求，把改善农村民生作为调整国民收入分配格局的重要内容，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把发展现代农业作为转变经济发展方式的重大任务，把建设社会主义新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快发展的持久动力，按照稳粮保供给、增收惠民生、改革促统筹、强基增后劲的基本思路，毫不松懈地抓好农业农村工作，继续为改革发展稳定大局作出新的贡献。 1、政策导向 党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，要求稳定和完善农村基本经营制度，“赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”，政策指向十分明确，目的就是要更好地稳定农民对土地经营的预期，给农民吃长效“定心丸”。 　　我国农村土地依法属于农民集体所有，实行土地家庭承包经营制度。以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制、符合农业生产特点的农村基本经营制度，是党的农村政策的基石，必须毫不动摇地坚持。坚持农村基本经营制度，核心是稳定和完善农村土地承包关系，关键是赋予农民更加充分而有保