湖北博大长兴城欧陆风情社区项目定位与发展规划报告p前期策划.ppt

* 户型舒适性提升：多面采光 说明：最大化采光面和观景面，适用于有较好外部景观资源的情况。 270度观景凸窗 超大露台 * 建筑 园林 商业及配套 建筑风格 平面户型 附加值及细节 平面布局 物业发展建议 物业管理 * 保安亭 照明 网球场 多重绿植 有机组织行为，方便多样化的人群活动。 一、园林细部建议 * 一、园林细部建议 细水小品 细水小品 趣味小品 形象墙 游泳池 社区健生 * 一、园林细部建议 * 建筑 园林 商业及配套 建筑风格 平面户型 附加值及细节 平面布局 物业发展建议 物业管理 * 各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态 类别 社区配套商业 社区商业（周边） 区域性商业 市级商业 业态 微型超市 餐馆 美容院 干洗店 快餐店 医疗室 超市 药店 百货商场 餐馆 家具店 五金商店 汽车美容店 酒吧 音像租赁店 银行 超市 大型优惠商店 大型百货商店 家具店 体育用品店 药店 办公用品店 电影院 大型百货商店 时装店 大型影城 娱乐中心 饮食街 大型专卖店 大型优惠商店 服务半径 600-1000米 1000-2000米 2000-3000米 5000米以上 规模 300-10000平米 30000平米 50000-60000平米 100000平米以上 一、项目商业发展方向 * 根据类比社区商业规划指标：商业规模比0.027 ：1 商业面积：住宅面积 小区配套S=3283m2 二期商业总规模S=5000m2(上限) 二、项目商业体量建议 项目限定条件 项目周边自建房多,形象差、展示面不够、昭示性不强、消费不足 * 发展模式 优势 劣势 纯家居专业市场 主题性强 存在市场需求 具有一定的市场前景 商业与住宅匹配度不高 业态过于单一 主题餐饮休闲街 主题性强 满足社区及周边居民的消费需求 中档餐饮市场存在空缺 短期内区内消费需求不大 目前已存在市场竞争 项目硬件及交通、停车位等设施不足。 情景步行街 主题性强， 与周边商业冲突 现有的人流量不足，难以经营 投资者信心不足 社区配套商业 满足社区消费为目的，容易经营 符合社区目前的消费需求 主题鲜明利于销售和招商 利于商铺价值提升 三、项目商业定位研判 * 四、项目商业定位 以社区配套为主，情景商业街为辅。 增加吸引周边人流的餐饮、娱乐、休闲元素，满足不同层次消费者的需求。 档次：以中档定位切入市场，弥补市场空白。 * 2、避免低档五金建材、汽车配件、低档消费品； 1、建议有服务性中型超市，联结散社区配套商户; 3、美容、养身服务、休闲存在市场空间； 4、设置小区托儿所、幼教中心，体现社区人性关怀。 五、项目商业业态诠释 * 借商业提高整个住宅的档次 将开间控制在3-5m，进深9-12m，层高控制在5.4-5.9m（可划两层使用），面积控制在48m2以内，可拼可合，以控制单铺总价，切入投资者。 ——商业街建筑体内形式 活泼多样 富于变化 商业街立面— 轻快 活泼 六、商业街空间示意 * 在小区内设置一泛会所，体现“健康”与“亲情”，主要布置在，提供业主丰富多彩的文体活动空间，内容包括乒乓球桌、棋牌室、室外网球场、游泳池、儿童活动设施等。 可合理设置架空层 七、项目其它配套 * 尽量规划足够的车位； 设置地下阳光车库，清新、自然、节能. 七、项目其它配套 * 大堂：体现出项目的高品质，整体上以视觉冲击力强为基本原则 品质大堂 七、项目其它配套 * 建筑 园林 商业及配套 建筑风格 平面户型 附加值及细节 平面布局 物业发展建议 物业管理 * 社区智能化系统 小区背景音乐系统 小区闭路电视监视系统 车辆管理系统 IC卡（一卡通） 家庭防火、防盗、防煤气报警紧急助系统 物业管理 * 报告至此完毕 谢谢！ The end ， thanks * * 项目二期定位与发展规划报告 物业发展建议 项目定位 发展方向 市场分析 项目分析 目标梳理 * S 优势 W劣势 规模社区，物业类型丰富，配套成熟 紧邻火车站，交通便捷，多种出行选择 二期地块规整，较利于规划 短期内项目道路围观环境及可达性较差 项目周边环境有待提高 项目同类型产品竞争 开发商品牌缺失 O机会 T威胁 周边私房较多，刚性及改善性需求强烈， 城市化进程加快，外来人口的安家置业需求增加 区域内其它项目竞争 宏观市场调控 三、项目价值体系及项目定位 项目SWOT分析 1、?项目规模较大,整个操作过程讲求“稳中求快”； 2、项目紧邻轨道交通线及机场，噪音影响较大，开发及销售的控制,建议采用先景观后产品的策略； 3、深化项目产品功能，对应目标客户的需要，并制造差异点。 * 孝感首个——花园式的原味欧陆风情社区 1、树立旧城改造标杆，制造区域市场非凡影响力； 2、规避项目地块劣势，以形象演绎及传播合理引导客户；