安徽天佳万家福时尚购物广场项目全程营销策划提案p销售推广方案.ppt

首付7.6层，向天佳集团做六年抵押，六年全部租金用来还贷。 销售单位 面积（㎡） 基础均价（元/㎡） 实际价格（元/㎡） 楼层总价（元） 首付7.6层，首次回款(元) 首付7.6层实际执行单价(元/㎡) 2#一层 748 17600 14080 8008907 10701 2#二层 1841 9600 7680 5837 2#三层 1841 5600 4480 8249069 6269292 3405 总价 　 　 　 元 　 租赁单位 面积（㎡） 租金 租金年增长率（%） 第一年租金（元/㎡） …… 第六年租金（元/㎡） 十年单层总租金（元） 1F 748.44 1.8 5% 657 …… 839 3344671 2F 1841.31 1 5% 365 …… 466 4571417 3F 1841.31 0.6 5% 219 …… 280 2742850 十年总租金 业务执行 》》》》 销售策略 方案二六年包租 首付7.6层，向天佳集团做六年抵押，六年全部租金用来还贷。 经过计算所得数据：（精确到万元） 1、项目总销售额：3292万元 2、6.8层首付总回款：2503万元 3、6年总租金：1066万元 4、6年实际总回款：3569万元 5、6年现金总盈余：277万元 效果评价： 1、可获得6年间的租金增长利润，回款周期较为适中； 2、首付6.8层，大幅降低客户付款总价，利于销售； 3、但是6年后交房，时间中等，客户抗性一般。 推荐指数：★★★★★ 在6年租金回款中，需要考虑折现率的问题，按照8%的折现率，10年租金相当于现在的877万元。折算到现在，共回款3315万元，折现盈余23万元。 折现率 业务执行 》》》》 销售策略 方案二六年包租 考虑到资本运作和折现率的问题，以及更重要的市场接受度的问题。 本案项目组推荐使用的销售方式：方案二 2#总销售金额加上3#销售金额1151万元，总回款额预计达到4466万元，首批回款预计3654万元。 业务执行 》》》》 销售策略 单位：万元 方案 首次回款 租金回款 现金盈余 折现后租金回款 折现后总回款盈余 总回款周期，交房时间 方案一 1646 1971 3617 1282 2928 10年 方案二 2503 1066 3569 877 3315 6年 方案评价 方案二总销售回款计划 回款速度 回款：1096.2万元 回款：730.8万元 回款速度：截止到2014年5月，总回款：3105.9万元，占总销额的85%。 回款：548.1万元 业务执行 》》》》 销售策略 时间轴 1月 2013年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 营销线 首次开盘 二次加推 蓄水200组 认筹80组 总销额30% 蓄水150组 总销额25% 总销额15% 开业时间 12 1 2 3 4 5 总销额15% 2014年 楼栋 现金回款 总销额 首次开盘 二次加推 年底强销 持续销售 合计 销售率 　 100%　 30% 25% 15% 15% 85% 3#楼 1151万元 3654万元 1096.2万元 913.5万元 548.1万元 548.1万元 3105.9万元 2#楼 2503万元 回款：548.1万元 招商策略 低价招商，蓄水养鱼 定点出击，重点撒网 分批推货，稳健培育 六招制胜 产业联盟，定期义务班车 节点控制，稳步制胜 意见领袖，以老带新 业务执行 》》》》 招商策略 1、低价招商，蓄水养鱼 前期采用放水养鱼的政策，以比周边或是招商对象现有租金更加优惠的租赁政策，后期再通过大量的活动来做旺商场，人气有了，再稳步提高租金； 对市场的培育期要放长远，做好2、3年不赚钱的市场准备。 2、分批推货，稳健培育 在业态规划的指导下，进行分批推出招商商铺，避免将铺位选花，后期不易形成良好的氛围和动线； 由于万家福菜市场已经开业，后期招商一批、装修一批，开业一批，逐步稳健市场，培育客户信心。 业务执行 》》》》 招商策略 3、定点出击，重点撒网 主要针对日化、洗化、批发等日用品牌店进行重点撒网； 对重点区域的批发零售商，直接定点出击，进行业务的宣传。 4、圈层效应，以老带新 对前期成功招商的客户进行活动营销，送些礼节性的小礼品，使其传播品牌效应； 进行“老带新”活动，新客户成功签约，根据总租金，给予老客户一定的物质奖励。 业务执行 》》》》 招商策略 5、批零业联盟，定期义务班车 统一的商业管理，组建万家福批发商联盟； 联盟内部信息共享，沟通有无，调整价格，增加盈利； 每月组织联盟一次去往浙江义乌的班车，车费由由管理公司支付。 天长万家福 义乌