波尔多国际度假区项目定位.ppt

公寓产品特征：现代滨海度假型建筑风格 公寓产品特色：独一无二的屋顶无边际泳池配套 * 配套抗性主要体现在休闲与运动配套，表明客户对高端休闲和绿色健康运动的关注度越来越高。 客户配套抗性分析 2 数据来源：市场调研数据 区域配套抗性分析：客户对区域配套的抗性最大的为交通占比19%，其次为医疗占比17%，餐饮占比为16%，通讯和酒店占比为14%；经过对比分析，客户的抗性主要在于交通和一些关系到健康的配套所占比较大。 项目配套抗性分析：客户对项目配套的抗性分析图中，客户对配套的档次较为关注占比28%，其次为运动休闲配套占比23%，养生配套和医疗配套的占比同为17%，因此得出客户对于项目配套的抗性主要体现在档次与休闲运动配套方面。 客户对区域配套的抗性分析 客户对项目配套的抗性分析 服务抗性主要体现在物管服务、服务费用上，好的物业管理服务，是营造客户度假环境的必备要素。 数据显示，客户对物业服务不到位抗性最大，占45%；其次为服务差但收费高的抗性，占比26%。 其次对物业管理模式的不认可占16%，对销售服务不认可占13%。 客户对服务抗性比重的分析：从以上的数据显示出，客户对物业的服务看的极为重要，也表明了度假型地产的物业服务是后期服务中最重要的环节，关系到客户度假的舒适性，因此在对客户物业服务方面，需要尽可能的做到最好。 客户服务抗性分析 3 客户对服务的抗性分析 产品的抗性主要体现在产品档次、园林与户型设计上，主要体现在度假的舒适度上。 数据显示，客户对产品的抗性中，对产品档次的关注度显得极为重要，占比86.5%。其次对园林景观较差的抗性的占比84.3%，认为户型设计较差的占比81.2%；对产品细节粗糙的抗性占比77.9%，装修风格的抗性相对较小，占比仅64.3%。 客户对产品抗性分析：客户关心以产品档次、园林、户型的设计为主；跟度假客户对产品的要求越来越高相近，未来客户对产品要求将越来越高。 客户产品抗性分析 4 客户对产品的抗性分析 一线海景资源是客户的置业首选，其抗性度明显低于二线和三线资源稀缺度较低的项目。 数据来源：市场调研数据 客户对资源抗性分析： 因为海南城市发展未能达到一线城市的标准，目前还较落后，所以导致客户对城市资源的抗性较大占比56%。 其次客户对一线海景资源的抗性最低，仅为6%，这点跟海景资源的独特稀缺性有很大关系。 再次客户对山水资源的抗性占比为45%，对二线海景产品的抗性占比为37%，这两方面是因为山水资源的不纯粹性和非主流性，从整体上看价值较低，客户的抗性较大。 客户资源抗性分析 5 客户对资源的抗性分析 客户抗性的启示： 非海景项目仍然存在很大抗性； 但产品的配套、服务、档次与资源的重要性已经几乎平起平坐； 在没有海景的条件下，依靠产品其它综合资源的整合，也可以突围而出。 潜在客户来源 1 客户定位 目标客户的基本特征 目标客户的置业目的 目标客户的需求特征 客户的置业抗性分析 潜在客户的研究 目标客户锁定 度假时间计划：在高端客户的全年度假计划中，愿意计划20-50天/年用来度假的占多数。 潜在客户 度假特点 1 数据来源：中原地产研究 数据显示，高端客户全年的度假时间安排中，计划每年用20-30天的客户最大，占比42%；其次为30-50天/年，占比为28%；度假时间在10天-20天/年的客户为17%；度假时间在10天/年的客户只占8%。 高端客户全年计划度假特点分析：高端客户财富积累到一定程度，但也很注重对自我心情的放松，主要养生与身体修养。 高端客户每年度假时间计划分析 度假时期分析：高端客户多数选择在春节期间出外度假，其次为国家法定假日时期。 1 数据来源：中原地产研究 因为春节期间是传统假期，由于前段为各单位的年关审计期，事业较忙，所以高端客户多集中在春节假期的后半段出外度假。所以春节假期外出度假的高端客户量较大，占总量的42%。 其次国庆期间和五一黄金周期间，时段节假日时间较长，适合短期度假，分别占比为18%和14% 目前因其他商务会议等需要，选择商务度假会议也成为了趋势，所以平常假期和其它时间段的度假客户占比达到了26%。 高端客户度假时期分析 潜在客户 度假特点 1 潜在客户 度假特点 度假花费分析：多数高端客户规划以年收入的5%-10%作为度假的开支。 A B C D 消费个人年收入金额的5%以下 消费个人年收入金额的5%-10%之间 消费个人年收入金额的10%-20%之间 消费个人年金额的20%以上 数据来源：中原地产研究 数据显示，消费年收入5%-10%之间用于度假的客户占比最大为48%；其次为将度假消费规划在10%-20%/年的客户占总量得27%；将年消费占个人收入20%以上的客户只占9%。 高端客户规划度假的年消费金额的分析表：根据以上数据，可以看出高端度假客户对度假生活的