SH某写字楼市场咨询及项目定位报告戴德梁行P.ppt

* 客户需求分析 客户定位分析 * 客户需求 营商环境 尊贵地位 硬件性能 运营成本 增值前景 证券公司 银行 保险公司 个人投资者 民营企业 上市公司 增值前景 营商环境 尊贵地位 硬件性能 运营成本 尊贵地位 增值前景 硬件性能 运营成本 营商环境 营商环境 运营成本 硬件性能 尊贵地位 增值前景 营商环境 尊贵地位 硬件性能 增值前景 运营成本 增值前景 营商环境 硬件性能 尊贵地位 运营成本 硬件性能 营商环境 尊贵地位 硬件性能 营商环境 尊贵地位 * 在2006年租赁面积需求为2000-2500平方米建筑面积的租户将是越洋项目最有价值的客户。此类客户在各专业领域皆是排名前位的领导企业，在上海和中国市场有相当份额的占有率和长期承诺，对租金又有相当的承受能力，但对挑选写字楼有下列各类具体要求： 后备电力供应 平面布置 实际使用面积 企业公共形象 办公设施安全 员工餐饮 访客隐秘性 客户需求定位 天花净高 地面承重度 通讯容量 布线系统 加时空调费 主电力供应 空气质量 因此该类客户大多数都倾向于租赁单层面积以便统一管理和运作 * 宏观政策分析 写字楼市场分析 项目竞争分析 项目定位分析 客户定位分析 项目设计建议 项目修改建议 总体项目分析 室外景观.绿化设计建议 建筑设计建议 室内装修设计建议 * 项目修改建议 总体项目分析 * 总体建筑建议 原有地块示意图： 多 层 住 宅 高层住宅 原有广告招牌 * 总体建筑建议 6 层群楼內设置中庭区域增加与室外空间的流通性并增设室内景观。 建议群楼外墙可采用大量玻璃材质，1层大堂地坪也可部分采用玻璃材质。可使整个大堂中庭在整体效果上更为通透，不仅有良好的采光效果，还可在气氛上营造速度感和未来感。并可与群楼办公楼层相协调。 在首层大堂及办公楼入口处可装点自然的植物及跳色的家居布置，营造休闲轻松的氛围，使主樓及裙樓的中庭部分与大堂出入口部分完美结合，成为整个建筑结构的主要构成部分。为使其空间构成与外界环境相融合，可在门厅及出入通道处设置标志景观，底层大堂可设置高级的主題餐饮区，咖啡休闲区及展覽区域，使整个大堂作为人流的主要聚集地。 中庭连接了群楼的办公区域及底层的大堂入口区域，通过不同的分割来体现本项目超前的设计理念，并由此带来不可估量的社会及经济价值。 功能物业配比建议 主楼20层 甲级办公楼 总面积约为： 27,800平方米 裙樓 6层 商场或陈列式办公楼层 总面积约为： 11,620 平方米 地下 3层 停车场（大厦的交通枢纽） 大堂及共享空间设计建议 * 总体建筑建议 原有地下停车库的出口位与入口位的设置有冲突，应作相应的修改，使整个车流通行顺畅。 群楼屋顶标志性建筑物与周边高架较为接近，不能体现出理想的建筑效果，建议将此标志性建筑移位。 群楼入口位与周边的广告标志牌位置较为冲突，建议修改，原位处可作为室外广场，设置喷泉，小型标志建筑，绿化及休闲步行街。 由于大厦主楼设计位置与相邻的住宅高层距离较近，建议把主楼整个方位进行调整，使主楼光照及通风更为良好，而且还可以增加观景位。 在外观上可使建筑更富于动感，在主楼的中间部位增加一标志性建筑设计，或采用特殊外墙灯光处理以增加大厦的标志性。 建议可在群楼外侧设置一天桥至对面大厦，即可增加空间流动性，又可增加人流量，达到较好的商业效果。 群楼会所及屋顶花园设计建议 建筑总平面分析 建议在群楼5至6层各保留半个面向高架的楼层作为整个办公楼的高级员工会所。可在其间设置展览中心，会议商务中心，室内健身中心，还可设置部分酒吧，餐厅区域。 6层屋顶可设置室外网球场，小型高尔夫练习区及屋顶花园。并预留相应的服务设施及服务用房， * 目前甲级写字楼设计标准 地点：交通方便，处公交和地铁沿线；多幢写字楼集中于一个区域。 停车位：每200平方米至少一个车位，多用途项目另需额外或邻近车位。 大厦整体质量：装修、管修网、楼面承重等符合标准；电力供应充足且有自备发电机组。 标准层面积：2，500m2以上，无柱设计 进深：从外墙到核心筒距离至少12米。 楼层高度：净高超过2.8米。 架空地板：150mm(一般办公用途)，300mm（金融及高科技用途） 电梯：平均每5层有一部电梯服务，或等候时间不超过30秒，选用国际品牌的进口电梯。 结构：钢结构+钢筋混凝土结构。 空调系统：设计温度夏季：24℃ 冬季：22℃ 在未来国外新供应的国际级甲级写字楼应达到的设计标准为： * 目前甲级写字楼设计标准（续） 通讯系统：两路光纤接入，光纤及超五类电缆垂直布线，拥有充足的电话直线。 卫星电视：装置SMAT卫星电线