中融大连琥珀湾项目尽调.要点.doc

中融国际信托有限公司 中融－大连琥珀湾项目 房地产股权投资集合资金信托计划 尽职调查报告 （报告完成日期：2011-4-） 经办业务部门：中融国际信托有限公司 【金融市场】部  声 明 与 保 证 我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字： 年 月 日 直接调查人签字： 年 月 日 调查人部门经理签字： 年 月 日 目 录 1 项目背景与交易结构概述 3 1.1 项目背景 3 1.2 交易结构概述 3 1.3 信托产品交易要素 4 1.4 本项目概况 4 2 融资人资信情况 11 2.1 融资公司基本情况 11 2.2 开发业绩 14 2.3 融资人/实际控制人财务状况 15 2.4 融资人银行贷款及对外担保情况 24 3 项目概况和建设情况 25 3.1 项目基本情况 25 3.2 项目建设条件 32 3.3 项目建设实施进度 33 3.4 项目的股权价值分析 25 3.5 项目的施工方、设计公司、监理情况 34 4 项目市场情况 25 4.1 项目投资环境 25 4.2 大连市房地产市场 29 4.3 项目分析及市场定位 33 4.4 项目SWOT分析 35 5 项目财务效益评估 37 5.1 现金流量分析 37 5.2 敏感性分析 38 5.3 资金来源与运用表 39 5.4 投资计划与资金筹措表 40 5.5 项目销售收入预测 43 5.6 项目现金流量预测 45 5.7 项目利润分析和经济指标评价 44 5.8 销售率盈亏平衡点 45 5.9 本产品优势比较分析 46 6 信托方案与风险防范措施 47 6.1 交易结构安排及信托计划摘要 47 7 综合评价 50  1项目背景与交易结构概述 1.1项目背景 本项目的交易对手为大连百年城房地产开发有限公司（以下简称“百年地产”）。百年地产通过收购股权的方式获得大连琥珀湾开发有限公司（以下简称“琥珀湾”或项目