2014连云港苏宁广场开业策划方案65p讲解.doc

连云港苏宁广场 开业方案 Lianyungang，2014.JUN I. II. 市场分析 项目定位 III. 推广计划 IV. 开业活动 V. 户外多经 VI. 费用预算 通过对于宏观层面的城市概况与经济现状的调 研、商圈分布和周边竞品的比对，总结项目未来发 展所面临的问题与目标。 城市概况 商圈分析 竞品分析 商圈竞品分析 连云港 消费分析 综合分析 无锡 连云港 全市总面积 市区总面积 全市总人口 市区总人口 2013年GDP总 值 无 锡 7469平方公里 1493平方公里 510万人 96.6万人 1785.42亿 35008元 21,695元 4787.61平方公里 （含太湖水域640.09） 1224.85平方公里 （含太湖水域397.8） 646.55万人 354.23万人 8070.18亿 124819元 35,663元 2013年人均 GDP 城镇居民 人均可支配收入 全国三线中等城市、江苏省第二梯队的现状与理想中的城市价值相去甚远！ 正如一位连云港出租车司机所言“你说这些年连云港发展了吗？反正我们感觉是没什么变化跟长进，甚至还在倒退。” 3 城市概况 商圈分析 竞品分析 商圈竞品分析 消费分析 综合分析 ?新浦区区域面积??????平方公里，占据整个连云港市区?????新浦区覆盖常住人口逾??万人，超过连云港市区人口的??? 商业区 城中 商业区 火车站商业区 区域性、交通枢纽、低端商业零售业态 本 案 城中商业区 辐射性、第一商圈、商业项目集中 新区 商业区 新区商业区 区域性、发展初期的未来次级商圈 港城最为繁华的核心商圈，三横两纵，四通八达，但却没有一个真正意义上的绝对中心 4 城市概况 商圈分析 竞品分析 商圈竞品分析 消费分析 综合分析 位置 项目名称 业态组合 品牌定位 竞争优势 服务好，品牌级次较高 竞争劣势 停车配套不足，价格偏贵，业态不全 动线设计不足，配套设施不足，业态不 全 品牌级次不高 新浦区 九龙大世界 服装鞋帽、化妆品、 中高端百货 黄金珠宝、手表 服装鞋帽、化妆品、 黄金珠宝、手表、大众百货 轻食 “综合性商业广场” 中端全业态广 场 新浦区 中央国际 嘉瑞宝广场 价格便宜，大众服饰种类丰富 连云区 墟沟唯一购物中心，业态较丰富 城市概况 商圈分析 竞品分析 商圈竞品分析 消费分析 综合分析 九龙大世界、中央国际购物中心是目前连云港人气最高的购物消费场所； 嘉瑞宝商业广场是除苏宁广场外，港城迄今为止最像“综合体”的商业项目。 全市范围内现有项目业态相对落后， 单一性的百货居多 1-2个项目具备综合体的萌芽要素， 但位置、品牌、综合性明显不足 结论：商业项目发展滞后，消费商圈亟待升级，苏宁广场迎来机遇 6 城市概况 商圈分析 竞品分析 商圈竞品分析 消费分析 综合分析 2013年，港城居民人均可支配收入16103元 城镇居民人均可支配收入 21695元 9% 16% 75% 第三产业占比较低但整体增速较快；收入不高但消费支出占比高，需求亟待满足。 7 城市概况 城市概况 商圈分析 竞品分析 商圈竞品分析 消费分析 综合分析 整体经济水平相对落后，定位在全国四线城市水平，人口分布地广人稀 商圈竞品 商业发展非常滞后，购物消费依旧停留在步行街、传统百货阶段 消费能力 收入较低但消费需求旺盛，消费能力有待补足，市区人口不足 想到连云港，更多人第一反应是花果山。 而不是国际化、现代化的都市印象。 这与理想中的城市价值相去甚远！ 8 城市概况 商圈分析 竞品分析 商圈竞品分析 消费分析 综合分析 这个城市，缺少一种视野和格局，让我们感受不到它的精神所在。 连云港 不是不想创造，不想发展，而是它已习惯了仰望世界； 连云港人 不是不想体验，不想消费，而是没有见过，没有选择！ 苏宁广场的出现，能够为这座城市带来些什么？ 9 I. II. 市场分析 项目定位 III. 推广计划 IV. 开业活动 V. 户外多经 再次明确项目自身所面临的问题与目标，找到 VI. 费用预算 项目精准受众，明确项目定位。 连云港苏宁广场 地段：中心的中心 海连中路与通灌北路交汇，连云港市新浦区核心区位。 高度：绝对的巅峰 180米的主楼是连云港第一高度 体量：世界级，航母级 项目总建筑面积约22万平方米 业态：前瞻性、综合性 顶级购物广场：购物、餐饮、休闲、娱乐 超五星级豪华酒店、精品公寓楼 苏宁广场能够为连云港带来什么？ 一城中心，一种自信 用苏宁广场来定义连云港的高度，成为港城的城市精神 一家之选，一方乐园 真正的综合体，满足港城全人群全方位的消费、生活需求。 一天时光，一生满足 标准的全业态，乘兴而来，满载而归，全天候一站式消费体验 现在，或许连云港落后十年甚至更多