房地产会计_new_new教案讲解.docx

房地产会计 房地产会计 PAGE \* MERGEFORMAT74 PAGE \* MERGEFORMAT75 第1阶段? 房地产财务会计必备知识 前 言 正确、合理、巧妙的账务处理是纳税筹划的基础 近年来，随着国家对房地产企业监控力度的加大，房地产企业也更加重视了企业的税收筹划。但多数企业都忽视了一个问题：平时的账务处理决定着最后的土地增值税及所得税清算的最终结果。 房地产的火热，较高的利润空间，优越的待遇催生了房地产会计的火热。很多企业重金难求一位业务精通的房地产财务总监。 做过多个房地产企业的税收筹划项目，账务处理可谓百家百样，往往最后清算关头，企业为降低税负而挺身走险，打法律的擦边球。企业和财务人员同时承担着极大的风险。 财务的不可逆性使企业平时账务处理的水平决定着最后税收筹划的成果。 结合百家之长，总结一套成熟的账务处理方法，使企业最终清算顺利通过税务关。 本套房地产企业全程会计核算以《企业会计准则》为依据，按照房地产开发流程的顺序，结合房地产企业实际案例进行系统全面的讲解。 第一部分：引导课 导读：本部分内容是针对没有从事过房地产企业财税工作的学员，初步了解一些专用词汇，为后期听课做好准备。 一、房地产开发企业专用财务词汇 （一）、总包、分包、甲方、乙方1、总包与分包的概念　 要理清总包（“总承包”的简称）与分包（“分承包”的简称）的关系，首先要搞清楚什么是承包。 　　本课讨论的是工程承包，或者叫做建设工程承包，简称“承包”。发包人与承包人的合同法律关系由双方签订的建筑工程承包合同确定。我们通常所说的建设工程合同应当理解为与工程建设有关的合同群，从大类上来说，包括工程勘察、设计、施工合同以及与工程有关的货物采购合同。??? 在国家法律条文中正式出现的关于承包的概念，见于《中华人民共和国建筑法》。该法第二十六条明确指出：承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。 该法第二十九条还规定：建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程主体结构及关键工序的施工必须由总承包单位自行完成。建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。 建设部令第159号《建筑业企业资质管理规定》明确提出：建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。取得施工总承包资质的企业，可以承接施工总承包工程。施工总承包企业可以对所承接的施工总承包工程内各专业工程全部自行施工，也可以将专业工程或劳务作业依法分包给具有相应资质的专业承包企业或劳务分包企业。 建设部提出的关于承包的概念，多数场合表现为建筑工程施工的承包，而对于设计单位，并没有提出关于总包资质的问题。事实上，设计单位也存在总包与分包的问题。对于一些特点突出，如涉及钢结构、玻璃幕墙、消防、精装修、园林绿化等专业工程的，许多设计单位也具有相应的设计资质，但往往是业主要把这些专业工程委托给专业的设计单位，由总设计单位统一协调各设计分包的关系，对业主负责。 2、总包与分包的区别　 总包与分包都是作为承包人为工程建设提供服务，这是二者的共同点。而更多地表现为以下的不同点： ① 法律意义上的总包与分包　　总包为总承包合同的合同主体，在总承包合同中作为承包人履行相关责任和义务。而在总承包人与分承包人就总包工程签订的总分包合同中，总包则作为甲方履行相关责任和义务，合同地位发生了变化。由此可见，总包在不同的合同中会以不同的身份出现，在工程建设中扮演不同的角色。这种角色的变化是由于合同规定的法律关系而决定的。 分包，在工程建设中总是处于从属地位。从合同关系来看，总包与业主签订的承包合同为主合同，总包与分包签订的总分包合同为从合同。分包人在工程建设过程中有两种情况，一是业主指定分包，一是总包自行分包。二者都可以采取或不采取招标的方式确定分包，但都必须具有相应的承包资质。在业主指定分包中，分包的地位要在总包合同中加以明确，它可以直接与业主签订承包合同，也可以与总包签订总分包合同，或者签订三方合同。当都要在承包合同中明确分包人与总承包单位的被管理关系与管理的关系，此外还要明确工程款、总包管理费的支付方式以及其他一些工程管理上的问题