市场对住宅户型的最新关注点.docVIP

2015?市场对住宅户型的最新关注点 (全面?超实用) 2015?户型大趋势购房者观点:去不去?看位置;行不行?看户型;定不定?看价格 .营销人观点:设计得最好的户型,就是最好卖的户型设计人观点:好户型 = 好布局 + 好功能 1.户型与小区布局的关系住宅价值的唯一性相同的户型,位置不同,楼层不同,拥有资源的不尽相同;(...... 2015?户型大趋势 购房者观点： 去不去？看位置；行不行？看户型；定不定？看价格 。 营销人观点： 设计得最好的户型，就是最好卖的户型 设计人观点： 好户型 = 好布局 + 好功能 1.户型与小区布局的关系 住宅价值的唯一性 相同的户型，位置不同，楼层不同，拥有资源的不尽相同；（景观资源、空间资源、朝向资源） 相同的户型，位置不同，楼层不同，其价值亦不同。 案例中： A栋与C栋户型相同，但A栋面对中心园林，视野开阔，C栋视野受到前排住宅楼阻挡，C栋价值显然没有A栋高 2.户型与容积率的关系 容积率越高，意味着建筑密度大， 楼间距小，对视情况多。?（100米 高的单体楼容积率可以达到6—7；住宅小区容积率大于3，则环境不宜做得理想） 反之亦然。??容积率低，每平方米建筑占有资源多，其价值自然高。 例：红树湾楼盘： 红树西岸 容积率?3.32?（大体量高层板楼） 瑞河耶纳 容积率?1.41（联排别墅、洋房、小高层） 中信红树湾 容积率?3.18?（高密度板楼、高层塔楼） 3.户型与楼层的关系 低楼层可以享受内院景观；??小区住宅，楼层越高，视野增加，楼间的压抑感越少。 高层住宅价格制定时，有时最低价为4层；1层有私家花园；2、3层看小区景观；因此，1、2、3层的价格可以高于4层；4层以上，逐层增加楼层差价。 注： 多层（7层）住宅： 3层=最高单价 2层=4层=5层=次高单价 1层=6层=7层=最低单价（1层无花园） 4.户型与自然朝向的关系 广东以北民居： 北向房终年无阳光，选择南向房是购房前提。 广东民居（北回归线以南）： 向南房冬日有阳光，夏日无阳光；向北房冬日无阳光，夏日有阳光。选择南向房可以冬暖夏凉。 香港民居： 寸土寸金、空调调温、港岛景观。朝向不讲究。 客户购楼朝向选择： 南向??东南向?西南向?东向?东北向?北向西向西北向. 5.户型与景观朝向的关系 6.户型与建筑平面的关系 7.户型的建筑形式 由踏步（一般2—3级）将空间分割（“风水”有单数之说）。 8.公共空间的四明设计 通风采光，是中式住宅必须讲究的关键点。只有“四明设计”的户型，才能保证居住的舒适性。 一梯18户也能够做到公共空间的通风采光，显示出建筑师的苦心 公共走廊与电梯厅都实现了通风采光； 但消防楼梯不能自然通风采光。 消防楼梯与电梯厅都实现了通风采光； 但公共走廊不能自然通风采光。 9.户型的四明设计 住宅户型的“四明设计”，有利于室内的通风采光： 明厅、明房、明厨、明卫（四大光明，无暗房）。 10.市场对住宅户型的关注点 过去客户在购房时，考虑居室各部分的优先顺序： 客厅：?方正实用（面积、家私布置、布局等） 主卧室：方正实用，私密性（面积、主卫、衣帽间等） 餐厅：?相对独立，通风采光 厨房：?宽敞实用，有生活阳台 卫生间：便利性、隐蔽性 次卧室：可兼作书房、客房 阳台：?景观阳台的休闲、观赏性，生活阳台的实用 现在客户在购房时，考虑居室各部分的优先顺序： 客厅： 方正实用（面积、家私布置、布局等） 主卧室：方正实用，私密性（面积、主卫、衣帽间等） 阳台/露台： 观景阳台的休闲、观赏性（大露台/长阳台）生活阳台的实用（洗衣等） 餐厅： 相对独立，通风采光 厨房： 宽敞实用，有生活阳台 卫生间：便利性、隐蔽性 次卧室：可兼作书房、客房 11.住宅功能空间分类 住宅的“八大”使用功能： 起居1、就餐2、厨卫3、就寢4、储藏5、娱乐6、学习/工作7、阳台8 12.住宅户型的“三类”空间： 公共空间：客厅、餐厅、观景阳台(活动区) 私密空间：卧室、书房、衣帽间、(休息区)主卧卫生间 服务空间：厨房、公用卫生间、(家政区)工人房、储藏间、生活阳台 13.经典的 “三类”空间户型 典型的“双门户设计”（主佣分户的“主佣双门通道”），工人房设独立入口，使主人休息区和佣人劳务区严格分离（深圳.新天国际名苑）。 由工人房+小阳台+厨房组成家政区。 14.空中别墅的 “三类”空间 15.户型的四大（七大）分区 跃式户型容易实现“动静分区”。 理想的跃式，可以将公用卫生间设置于踏步之下的“动区”。 16.居室动线设计 17.户型公私分区 公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。 私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。 公私分区的要点是保护隐私，即要顾及居家的私密性。 玄关：室内私密性；入门装饰；方便