临沂市调_new概要.doc

致：临沂**置业有限公司 抄送：***董事长、****总经理 2012年兰山区小高层项目市场调研报告  2012-3-10 目录： 一：临沂城市发展概况 地理位置 行政区划及人口 近期城市规划与房地产市场的关联 城市经济发展及对房地产市场的影响 宏观政策对房地产市场的影响 二：临沂宏观房地产市场发展状况 三：临沂微观房地产市场发展状况 1，住宅市场简析 2，兰山区域住宅市场分析- 3，涑河版块与西城滨河版块在售楼盘分析： 第一部分 临沂房地产市场分析 一：临沂城市发展概况 地理位置： 临沂市位于淮海经济区的战略位置为房地产业的发展提供了长远的发展动力。 临沂市位于淮海经济区的核心位置，和连云港，徐州形成三角之势，从南面可以承接长江经济开发区的资金，从北面可以承接环渤海经济区的辐射，区位优势明显。最近山东在构建鲁南经济带，临沂有望成为核心城市。 临沂市交通十分便利，拥有海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络，集中了全国各地的商贸物流交易。 各类批发市场为依托形式，共1000多处商品交易辐射全国20多个省、市、自治区，业务拓展到亚、非、欧等30个国家和地区。 商贸物流也已成为临沂的特色支柱产业，形成了“南有义乌、北有临沂”的商贸格局。 2，行政区划及人口： 临沂市的人口达1000万以上，市区人口有145万人，人口大市的优势为房地产市场带来巨大的刚性需求。 临沂市现辖3区兰山、罗庄、河东；9县郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭，3个功能性区划临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区、临沂临港产业区。共计180个乡镇办事处，7151个行政村，人口1003.94万人（2010年）。 市辖区人口达195.9万人，到2011年，市区人口有145万人，其中常住外地人口20万人以上。 县区 面积(平方公里) 乡、镇、办事处(个) 行政村(个) 总人口（万人） 户数(万户) 兰山 660 11 ＊409 127.42 28.51 罗庄 371 8 141 66.06 14.25 河东 728 12 ＊410 66.54 18.04 郯城 1306.58 17 674 83.80 26.23 苍山 1799.86 21 1056 116.19 31.60 莒南 1752 18 759 88.64 34.48 沂水 2435 19 ＊1046 99.83 36.09 蒙阴 1601.6 11 465 48.95 17.69 平邑 1824.79 16 728 90.01 29.32 费县 1894 18 563 75.70 28.61 沂南 1774.08 17 600 79.09 30.24 临沭 1038 12 300 61.71 19.3 3，近期城市规划与房地产市场的关联 3.1 人口规划 近期（2010年）：临沂城市人口为145万人，其中常住人口115万人，暂住人口为30万人。 远期（2015年）：临沂城区城市人口规模将达到210万。 3.2 用地规划 近期（2010）：城市用地规模达到160平方公里。 远期（2015）：城市用地规模达到230．5平方公里。 3.3一河六片规划：: 总体规划确定了“沿河发展，北上东进”的战略，城市近期主要往北发展，重点建设北城新区及河东区北部。临沂将形成“一河六片”多城区组团式的空间布局。各片区用地规划采用集中布局，六片区之间由河流、铁路和绿带自然分隔，形成既相互独立，又联系紧密，具有水系景观特色、环境优美的用地布局结构。 规划提出，临沂将重点发展六大区域，具体包括： 　　兰山片区：近期在继续推进商贸城建设基础上以旧城改造为主，重点改造解放路以南、沂蒙路以东、金源路以北、沂河以西区域。改造内容包括住 宅升级改造、道路交通贯通疏解等。　 　　北城新区：近期建设为继续完善公共轴建设，结合地产开发和景观建设提高新区人气。　 　　罗庄区：近期建设的重点为村庄整治，工业引进，壮大工业规模。　 　　高新技术产业开发区：近期建设的重点为村庄整治，产能落后和高污染企业的改造，现代化高新产业引进，壮大高新技术产业开发区规模。　 　　河东区：近期建设重点为以房地产开发带动沂河东岸景观带建设，同时依托临沂火车站北站的建设发展仓储转运产业。　 　　经济技术开发区：近期建设重点为继续推进医药园区等工业园区建设，并稳妥推进村庄改造。 3.4 在新一轮城市总体规划中，以兰山区为中心，城市职能定位为商贸物流、批发市场以及大学城为主体。西城商圈格局的逐步完善、旧城改造的推进以及涑河古城商业街的规划给房地产的发展带来了机遇。兰山区密集的人流及成熟的商业氛围为地产的开发带来动力。 4，城市经济发展及对房地产市场的影响 4.1 城市经济发展为房地