2014高策机构青岛招商LAVIE公社全年营销策略概要.docx

[招商地产·理想商务办公群落，向青岛献礼] [招商LAVIE公社2013年营销策略报告] 2013.2 青岛高策 营销策划中心  Page 2  目录CONTENTS  O T T F  需要理性分析 ne 战局 需要合理研判 wo 战况 需要精准制导 hree 战略 需要成功保障 our 战需  需要理性分析 Page 4 O ne战局 战局—办公市场分析 1. 整体办公市场供过于求，未来去化压力极大。 2. 2012年起城阳区供应量激增，供应量位居各区市之首，成交量仅居中游， 未来市场去化压力大。本案2013年全年供应量甚至超过城阳区 2012年全年网签去化量，市场极其严峻。 3. 2013年竞品项目潜在供应量巨大，市场竞争激烈。 直接竞品及潜在竞品供应统计（万㎡）项目名称2012年 供应量2012年 去化量2012年 存量2013年 新增供应量预判首创·空港国际中心9726.5总部基地国际港未开盘，预计开盘时间下半年8天安数码产业城未开盘，预计开盘时间下半年4万科广告创意产业园未开盘，预计开盘时间下半年正在报规 （专人跟进）  同时本案以商业属性作为投资类产品，相比住宅属性的投 资产品政策优势更为明显。 高端豪宅客户中的投资客需求分析不容忽视，后期必须强 化此类客户陌拜，CALL客力度。 战局—高端市场表现 去年年底至今，高端住宅成交回暖，市场走好信号明显，但青岛2013年限购仍将继续，故 投资类市场存在较大机会，本案需抓住此类高端住宅投资客户，充分利用项目差异化优势。  30000 青岛小镇签约走势  25342  150  4000 海信天悦签约走势 14  15  20000 10000 0  1036 2  2698 6  11802 29  16648 69  112 7357  100 50 0 3000 2000 1000 0  5  1  3  5  2  5  6  2  7  9  9  10 5 0 2012.05 2012.06 2012.07 2012.08 2012.09 2012.10 2012.11 2012.12 2013.01  签约面积（㎡）  签约套数  签约面积（㎡）  签约套数  10000  金茂湾签约走势  100  8000  鲁商首府签约走势  50 8000 6000 4000 2000  6308 66 7747 77  2628 25  1693 17  3965 42 80 60 40 20  6000 4000 2000 0  5  3  11  19  11 41  29  12  39  18  18  27  6 40 30 20 10 0 0 0 2012.09 2012.10 2012.11 2012.12 2013.01 签约面积（㎡） 签约套数 签约面积（㎡） 签约套数 235 1174 669 1508 695 1086 3185 1551 1767 2135 2307 582 6995 3057 953 507 1605 4774 2109 6738 3124 1202 5453 3048 1588  需要合理研判 Page 8 T wo战况 战况—12年销售情况及客户分析 2012年上市总货值5.4亿元，去化货值1.2亿元； 2012年蓄客数量约为1800组，实际成交43组，成交比低。 高策观点：去年整体销售情况不乐观，这对我们提出了以下要求： 1、政策引导及市场预判的准确性； 2、夯实项目商务办公这一主题定位，并渗透市场； 3、以“人”为本，吸引“Users”的关注，增强“Buyers”的投资信心； 4、适应市场及竞品的变化，制定出科学合理的应对策略； 5、深入优化项目配套及商务办公属性的形象包装； 6、制定精确的执行计划。  T  需要精准制导 hree战略  Page 10 战略分析—本体深研 百年央企、招商地产，低密度现代商务办公花园，多种产品选择，全功能自由使用空间 区 位位于黑龙江路东侧，青银高速西侧，北侧为白沙河； 1、北侧紧邻白沙河，沿河岸景观，东南是崂山的余脉； 2、市政着力打造的北部经济中枢核心地带、空港经济带。交 通依托青岛国际机场辐射出经济圈，交通优势明显： 1、5条国家级主干道直通南北，204国道，308国道，济青高 速，青银高速、环胶州湾高速、环湾快速路、胶济铁路，四 通八达的城际交通网络可直接到达各个地区； 2、5分钟到达机场，10分钟到达城阳商圈，15分钟到达李沧 商圈，形成了以项