《房地产估价案例与》培训教材详解.ppt

讲 者：余 相 成都九鼎房地产交易评估有限公司 联系电话E-mail: yu-xiang@263.net 1、除了学懂《房地产估价案例与分析》外，尤其要注意掌握《房地产基本制度与政策》和《房地产估价理论与方法》的内容； 2、要注意总结、分析以往考题的题型和内容，对考试的内容、问题做到心中有数，对考题的分析思路、途径、依据有比较充分的了解； 3、要研究前期考试的标准答案，把握正确的答题技巧和用语、思路，适应房地产案例与分析的方法。 目 录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、关于位于成都市XX街XX号XX大厦的估价结果报告 关于位于成都市XX街XX号XX大厦的估价技术报告 一、房地产估价技术路线的概念 是指导整个房地产估价过程的技术思路，其结果和目的就是确定房地产价格内涵和价格形成过程。 二、房地产估价技术路线与房地产价格内涵，价格形成过程 房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。 例一：划拨用地抵押价值评估（两种技术路线、一种价格内涵） 例二：房地产损害赔偿估价技术路线 例三: 房屋拆迁补偿估价技术路线 例四: 房地产拍卖底价估价技术路线 例五: 房地产保险估价技术路线 例六: 宅基地集资房抵债估价技术路线 三、房地产估价技术路线与房地产估价方法 路线与方法都是估价人员对房地产价格形成过程的认识。每种房地产估价 方法都体现了一种技术路线。 市场法：房地产的价格可利用周边类似房地产的实际成交价格修正求得。 成本法：房地产的价格可由各组成部分的市场价格累加而成。 收益法：房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定。 假设开发法：未完成的房地产价格最终取决于它开发建成后的市场价格。 四、房地产估价技术路线的确定 1、确定房地产估价的价值标准、估价方法与估价目的 · 公开市场、公开市场价值、公开市场价值标准 · 各种估价方法的实质都是确定估价对象的公开市场价值 · 估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间无严格的对应关系。 ·房地产估价方法的选用要符合《房地产估价规范》的规定。 [规范正文] （1）估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。 （2）对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。 ? 替代原则 无论利用什么估价思路和估价方法，都必须首先承认替代原则 ? 最高最佳使用原则 首先要确定房地产的最高最佳使用状态，进而才能确定房 地产在这种状态下的价值。 例：甲公司以8000元/㎡的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000㎡的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费了10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。之后，上级令甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为P，在正常市场条件下，P最可能的取值为： A、P 〈 4000万元 B、P = 4000万元 C、4000万元〈 P〈 4010万元 D、P = 4010万元 E、P 〉4010万元 (1) 估价时点与估价对象状况、房地产市场状况的对应关系 （2）市场法、成本法、基准地价法：估价时点在后，由前往后算。 收益法、假设开发法：估价时点在前，又后往前算 （3）例：甲方于1993年7月委托乙方建设两栋（A座和B座）8层共5000㎡的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至四层，B座建至五层，工程到此停工。甲乙双方此后为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方尚应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。 操作步骤——搜集交易实例； 选取可比实例； 建立价格可比基础； 进行交易情况修正； 进行交易日期修正； 进行房地产状况修正； 求取比准价格。 收集资料 ? 交易双方情况及交易目的