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旧工业区企业主导改造中土地价值提升策略二维度分析 　　摘要：对于旧工业区改造，深圳普遍采取企业主导、政府引导的更新模式，如何在编制更新单元规划时提升土地利用价值，成为企业面临的首要问题。本文从案例与政策两个维度提出土地价值提升的前导性工作思路。通过分析深圳旧工业区改造成功案例，归纳出四种主要改造类型及其特点和影响因素；通过挖掘深圳土地利用相关政策，提出五条有助降低旧工业区改造成本的土地利用建议。 中国论文网 /7/view-7214399.htm 　　Abstract： For the improvement of the old industrial area， Shenzhen generally adopts the update model， which the enterprise leads， the government guides. How to promote the value of land utilization when enterprise authorized strength the update unit planning to be the first question. This article puts forward advanced working train of thought that the promotion of land utilization from case and policy the two dimensions .Through analysis of the case that the successful transformation of Shenzhen old industrial zones， we summarize the four main transformation types and its traits and influential factors. Through mining the policy of land utilization， we put forward five utilization of land that contribute to reduce the cost of old industrial transformation. 　　关键词：旧工业区；企业主导；深圳；改造模式；政策挖掘 　　Key words： old industrial area；enterprise leading；Shenzhen；transformation pattern；policy mining 　　中图分类号：TU984.13 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）04-0177-04 　　0 引言 　　对企业主导的旧工业区改造，提升旧区土地价值，是改造的重要目标。深圳旧工业区改造虽已取得可喜成绩，但也面临改造定位不尽合理、政策利用不甚充分等问题。因此，需要系统研究其改造路径和依托政策。 　　目前，国外对旧工业区改造的研究较为广泛，Molle[1]、Van Dijik、Pellenbarg[2]和 Van Wisse[3]指出传统制造业外迁的主要动力是政府的城市更新政策。牛慧恩[4]、邓位[5]指出，2000年以来，美国的旧工业区更新研究是从成功案例、政策支撑方面，对企业主导的更新支持作用明显。在国内，城市更新长期以来研究重点集中于城中村改造、旧城整治、中心区振兴以及历史文化地区保护等方面，对旧工业区更新关注较少[6，7]，且研究多为是案例介绍或改造建议，服务于企业的更新策略研究不足。周陶洪[8]指出，我国旧工业区政策针对的对象主要有老工业基地振兴、旧城改造过程中的工业区调整、老工业区用地更新和旧工业地段开发，而土地价值升值的助力政策方面研究都比较缺乏。因此，概括总结旧工业区的改造模式，挖掘可助力旧工业区土地价值提升的政策条款是值得研究的。 　　本文通过梳理深圳市旧工业区改造成功案例，分析其改造类型、特点及促成条件，建立旧工业区改造类型选择路径；通过挖掘部分土地利用政策，分析其对降低改造成本的作用，提供可助力旧工业区改造的政策要点。最终达到提升土地经济价值目的。 　　1 旧工业区改造类型、特点及原动力分析 　　对于旧工业区改造，拟采用何种改造类型十分重要且首当其冲。以下梳理企业主导的深圳市旧工业区改造成功案例，划分为创意产业园、商务及科技研发型产业园、商业展销类以及混合功能类四种主要类型。整理每种类型的类型特点、促成因素，作为旧工业区改造项目的前期类型定位的参比条件。 　　1.1 创意产业园 　　1.1.1 案例分析――南海意库 　　①项目概况： 　　项目位于蛇口太子路，