沈阳千缘财富星座首次团购总结及下阶段营销资料.ppt

推售策略之原则把握：矜持的结果将是被抛弃！ 原则背景：1、买方市场，客户流失转瞬间；2、资金快速回笼，保障项目良性运转之前提。 五大原则：1、现金为王，回笼至上；2、小户先行，大户跟上；3、小频快跑，搭配房源；4、保持热度，穷追猛打；5、立体促销，撒网捕鱼。 推售原则把握 销售策略 在预售许可证未拿到的情况下，我们想赶在市场冷淡前，抓住金九银十机会实现快速销售，完成年底销售任务， 必须在保证目前销售均价不变的前提下，继续 团购策略 销售策略 团购策略 团购策略：多次团购，小频快跑，低开平走，半月团购一次 团购时间：2012年10月10日——2012年11月30日 团购目的：拿到预售许可证前，快速实现销售回笼资金 团购对象： 深度挖掘现有资源——围绕千缘老业主做文章，启动老带新，利用庞大的老客户介绍新客户 线上推广集中发力，树立产品形象，迅速收集新客户 时间节点 销售节点 工程节点 推广蓄客 8月 11月 12月 营销目标 营销节点 团购2012年预计销售保证115套，冲击240套 团购营销节点 2012年 2013年8月交房 12年底封顶 10月30日 第二次团购 团购销售30套 2013年1月 10月 10月20日 第一次团购 11月17日 第三次团购 11月30日 第四次团购 团购销售20套 团购销售30套 团购销售20套 团购销售60套 团购销售50套 团购销售60套 团购销售50套 保3600万 冲7600万 团购销售10套 团购销售5套 团购销售10套 团购销售10套 销售策略 新客户资源有限前提下，让客户找客户，老带新是促销的关键 老客户尊享： （1）针对对象：已在本案成功购房并带新客户成交的老客户 （2）优惠：奖励1000元现金 新客户尊享 （1）针对对象：由老客户（千缘老业主）介绍，并成功购房的新客户。 （2）优惠：奖励1000元抵金券 销售策略 【“聚划算”优惠 】 活动细则：“聚划算”活动客户到访如不能当日逼定，则邀请参与该活动，介绍不同数量客户给予不同优惠，最高优惠3个点，截止时间为补首付款前一天。 参与“聚划算”活动，介绍1个新客户享受额外1个点的优惠。 参与“聚划算”活动，介绍2个新客户享受额外2个点的优惠。 参与“聚划算”活动，介绍3个新客户享受额外3个点的优惠。 此优惠可与其他优惠同享 区域楼市遭遇公寓冲击，存量增加，区域市场竞争激烈，供大于求，多以价换量，面对品牌强手、遭遇低价项目截流 ——如何增加客户到访量来保证完成销售任务？ 推广策略 推广目标 如何保障1000组，冲击2000组 到访意向客户是关键？ 营销篇︱推广策略 为保障年内完成6000万冲击1个亿的销售任务， （保证115套冲击240套团购成交任务）， 病毒营销：时尚概念，新媒体，全面撒网VS愿者上钩 活动营销： 决定性的传播诱饵 场所营销： 地铁与星生活 玩偶营销： 广告传播与星座符号对接 营销篇︱推广策略 媒体渠道 活动 户外 短信 直销 朋介、老带新 信达行多年项目操盘经验及渠道效果监控得出： 通常来电认知途径前三甲排名：A.短信；B.户外（围挡、楼体、广告牌、lED等）；C.报广； 通常来访认知途径前三甲排名：A.朋介（老带新）；B. 直销；C.活动； 营销篇︱推广策略 鉴于本案围挡遮挡，世星广告牌未执行，户外推广受限，未发挥效果最大化，推广渠道须结合本案地铁年轻小户的卖点增加有效媒体： 以短信、活动、直销、朋介（老带新）地铁、网络为主 增加微博、微信、外展、报纸、户外 以精准有效的宣传途径网络客户到访，再根据项目的营销节点，有针对性的利用辅助媒介进行宣传，保证以适合的媒体投入赢得最大的回报。 营销篇︱推广策略 结合本案实际情况，及信达行做公寓市场的长期经验来看，建议采用以下渠道进行组合： 营销渠道分解 保证销售115套 冲击销售240套 保证115套的销售任务必须，通过千缘业主园区、短信、报广、网络、地铁、围挡楼体、直销、老带新、外展等保障渠道实现至少1000组到访；同时为冲击240套销售任务，必须增加其他渠道，同时强化保障渠道推广。 营销篇︱推广策略 途径 户外广告牌 网络 地铁 直销 外展 短信 围挡楼体 老带新 沈城楼市 车体 候车亭 电台 到访 280 280 200 200 200 200 200 130 100 80 80 50 共计 2000 营销推广支持 【地铁广告】 在启工街、铁西广场、张士开发区等重要地铁出站口设立本项目广告牌，广告内容个性化以吸引消费者眼球。 注明：根据时间节点、销售产品线及促销信息变更，及时的更换DM板式及内容。 【外展】 针对铁西家乐福（云峰街店、金牛店）、建大沿线门市等地设置3-4个外展点揽客