万科七宝项目定位报告资料.ppt

产品的诠释1 商业 商务配套 商务会所（健身、泳池、会议中心等） 餐饮 超市、便利店 银行、商务服务 咖啡、茶艺 ……………… 核心精神： 控制商业面积，持有商业业态 保证商业品质与经营 价格判断 准甲级办公：28000-30000元/平米 商务独栋：32000-35000元/平米 （按地上面积计算） 价 格 参 考 财富108广场： 均价25000元/平方米 35B价格预判 宁谷国际： 均价29000元/平米 商务公寓：30000元/平米 VMO： 均价30000元/平方米 蚂蚁工坊（二手房）： 均价30000元/平方米 THE END THANKS! 万科 35B项目定位报告 2012.2 市场篇 区域市场概况 产业规模雄厚 全区共有经济园区（含产业基地）10个，其中4个国家级、6个市级 2010年，闵行区完成地区生产总值全市排名第2位，产业基础雄厚 区域供应量少 平均每年仅有不足8万平米的办公供应量 相对于优越的产业环境与基础，供应量明显偏少 优质项目热销 区域内高品质项目（莲花国际、银七星商务楼、华商时代）均实现热销 销售单价与销售速度均已赶超住宅 企业需求旺盛 目前闵行区具有代表性的办公楼约50栋近100万平米，容纳1万多家企业 还有大部分企业在厂房或居民楼内办公，区域内供选择楼宇较少 定位篇 * 人民广场 徐家汇 中山公园 本项目 上海西区代表性旺销项目 1、绿地和创（06、07年） 2、绿地蓝海（06、07年） 3、华商时代（08年） 4、北岸长风I座（08年） 5、汇银铭尊（08、09年） 6、国浩长风（08、09年） 7、绿洲中环双塔（08、09年） 8、华宜大厦（09年） 9、莲花国际（09年） 10、九久青年城（09年） 11、漕河泾总部区（10年） 12、江桥万达（10年） 13、财富108（10年） 注：以上为月均去化在3000方以上项目 上海西区 06年以来上海西区不乏旺销办公项目；主要集中在普陀中部以及闵行中北部； 内环 中环 外环 产品分析 * 项目 产品类型 成交面积（平方米） 绿地和创 准甲 40584 绿地蓝海 准甲+LOFT 53840 华商时代 LOFT+准甲 25710 北岸长风I座 公寓式办公 14760 汇银铭尊 总部型办公 28622 国浩长风 公寓式办公 49655 绿洲中环双塔 准甲 28990 华宜大厦 准甲 26567 莲花国际 准甲+LOFT 29459 漕河泾总部区 总部型办公 57049 江桥万达 公寓式办公 52070 财富108 准甲 9595 九久青年城 LOFT 94940 旺销项目的年去化量可以达到3万平米 产品分析 * 根据历史数据统计： 标准办公（准甲）、公寓式办公、LOFT、总部型办公各类产品在上海西区都不乏旺销项目。 各类产品在上海西区都有广泛需求，尤其以公寓式办公及标准写字楼为主 产品分析 企业发展阶段 办公物业需求 商住公寓 中高档 创业型企业 人数：10人以下 物业要求：价格低、空间 使用灵活、可商可住 成长型企业 人数：10-20人 物业要求：价格适合、面 积实用，地段要好，开始 要求形象 发展型企业 人数：20-50人 物业要求：形象要好，价 格中等，要有商务配套， 区位要好，交通便利 稳定型企业 人数：50-100人 物业要求：高形象、商务配 套服务可以接受高价格。 扩张型企业 人数：100人以上 物业要求：高形象品质、 企业品牌、价格敏感度低 顶级 中低档 写字楼 商务办公物业的终端使用者会随着企业发展的不同阶段而产生不同的使用需求 客户研究 与本项目匹配 客户 特征 关注点 发展型企业 有一定实力 对租金和物管费较敏感 公司处于快速发展期 形象要好， 价格中等，要有商务配套， 区位要好，交通便利 成长型企业 规模不大，对办公面积要求不高 实力一般 对使用成本和租金很敏感 对改善环境较急迫 高性价比 形象贴近写字楼、商务配套齐全 户型空间可变，能自由组合 创业型企业 资金实力弱 要求性价比高的楼宇 对使用成本和租金很敏感 无法承受市区的高价位写字楼 形象要求一般 产业区域较近 政府政策 生活、工作配套完善 24小时办公 投资客 周边区域投资客户 江浙私营业主的先期投资 地段交通 总价 升值潜力 区域发展前景和规划 易于出租 租金回报 按揭方式 产权年限 总结：交通便利、配套齐全、性价比高、办公自由 客户研究 1、产业园、工业园的区域——服务型中小企业聚集； 2、城市外围的区域——服务与大型企业及跨国公司的中小型企业的需求； 3、非中心区域的大型综合体内——多物业配比，考虑风险