遵义某广场营销提案教案.pptx

遵义家诚国际广场项目营销提案 ZUNYI JIACHENG INTERNATIONAL MARKETING PROPOSAL 2014.3.26 项目理解分析 市场分析 本体分析 客群分析 营销策略 汇报思路 汇报思路 项目理解分析 市场分析 本体分析 客群分析 营销策略 项目理解分析 项目地块分析——项目位于遵义县次要商业区，所处地段及大环境决定了项目的商业潜力，项目撬动次要商业区的商业格局意义重大。 本体属性界定 项目区位 项目坐拥教育地段，教育优势明显 区域交通 项目地处西大街和万寿街主干道之间，展示面及通达性好 基础指标 中大型规模、地块规整 项目地块 周边生活配套相对完善，区域建设相对成熟、发展完善； 周围居住为主，车站、商贸城、学校等大量配套设施的聚集将提升区域人 气，有利于打造区域性中心。 项目本体——属于中大规模商住项目。 处于区域教育中心核心区，交通通达性良好，地块的地段优势明显； 目前项目周边生活配套相对完善，区域发展较为成熟，有利因素较多。 项目理解分析 本案解读重点 本项目所面临的核心问题是： 本项目如何进行推广，树立项目品牌形象？ 如何在竞争激烈的成熟商业市场进行快速回款、快速销售？ 站在区域客群及市场竞争的平台上，本项目的市场机会？ 如何变“不利”为“有利”因素，发挥地块价值的最大化？ 项目理解分析 项目研判 基于区域、客户、竞争下 产品竞争力体系的构筑 出发点 机会点 落脚点 打造什么样的产品，实现企业、项目、市场竞争三方共赢 市场研判 项目区域发展、 项目可操作机会 区域客群、市场竞争研判 企业产品线、项目本体解析 项目市场、客群竞争机会 项目适合的产品线、 树立品牌形象的机会 本案的战略发展目标——实现三旺与三赢 三旺即实现销售旺、租赁旺和经营旺 三赢即实现发展商、投资者和经营者通赢 项目理解分析 项目开发思路探解 对于此项目，我们的目标在于： □ 整合和挖掘优势资源，打造区域性标杆项目。 □ 树立项目市场品牌，并提升开发企业品牌竞争力。 □ 实现项目的利润最大化。 □ 完成项目经济效益、社会效益和品牌效益的最佳回报。 综合考虑本案地理位置、主流客群、居住人群，对于项目面积功能定位如下： 立足于区域现有居住人口，针对于南白镇固有的主流客群； 开放、友好的商业空间，不仅仅局限于南白镇的主流客群； 高性价比、小面积的商铺，更适合南白镇商圈，更能吸引投资者及商户入驻。 项目理解分析 汇报思路 项目理解分析 市场分析 本体分析 客群分析 营销策略 观点： 了解消费群体，是本项目的所有营销政策的理论基础。 既然主要消费群体没有发生改变，固定的营销模式可以继续借鉴，以小商铺为主，小投资吸引投资、自用客户。 通过缩小商铺面积从而实现控制商铺总价的目的， 缓解高租金带来的销售抗性，扩大客群。 市场分析 从市场角度出发，通过对市场环境、消费群体、竞争对手三方面进行分析，尽可能的了解市场，定位市场，最终立足于市场，完成营销任务。 市场分析 市场环境分析 家诚国际位于遵义县次商业区，该商业区是目前是遵义最有发展潜力的商业中心。 家诚国际广场很有潜力成为遵义各商业巨头最为关注的区域，城内的物流、人流将进一步向本区域转移。 本区域商业区以西大街为中心，以万寿路为主干，周围分布大量学校，本案打造地标性及区域性商圈是依靠学生经济形成、发展而成的商业区。 青年消费群体和学生经济是本案商圈形成、发展的原动力。 消费群体分析 市场分析 路段名称 体量 （方） 租金 （元/㎡） 售价 （万元/㎡） 商家数 入住率 西大街南段 15158 50-70 1.1-1.5 286 80% 万寿街南段 12903 25-50 0.8-1 253 75% 苟江中路 10627 80-100 2-2.5 51 100% 美食街 2316 25-30 0.6-0.7 37 90% 商贸城 1680 30-45 0.7-1 128 95% 合计 42684 775 次要商业区总商业体量约4.27万方，商业租金相对较低，整体入住率约85%左右。 市场分析 商业现状 市场小结 作为遵义县次商圈，商圈内众多新开发的商业项目延续了原有业态的特征，在定位上仍以年轻人和学生为主要消费群体。 消费群体决定了投资群体，在区域范围内经营的投资业主基本上为中小投资者，商业氛围较好成熟商业平均租价以50—70元/㎡为主，其投资额度以40万左右为一个较为明显的分水岭。 附近商业区成熟购物广场主力商业划铺面积均以小面积商铺为主力产品，以此缓解高租金带来的销售抗性，扩大客群。 区域内目前商业类主要以商住为主，销售手法上同质化严重，本案需