大渡口地块项目可行性研究教案.pptVIP

序号 土地位置 用途 土地 面积（亩） 建筑规模（㎡） 容积率 竞得单位 竞得时间 成交价 净地单价(万/亩) 楼面价(元/㎡) 1 大渡口区大渡口组团A分区A23-2/05、A25-02/06、A25-1/06地块 二类居住、商业金融业用地 179 348171 2.9 瑞领有限公司 2012-4-27 69635 389 2000 2 大渡口区大渡口组团D分区D7-2-1/04号宗地 艺术传媒用地、娱乐用地 29 1.93 1.0 重庆高捷投资有限责任公司 2012-11-16 6383 220 3300 3 大渡口区大渡口组团E分区E46-3-3/03号宗地 行政办公用地、商业用地、二类居住用地 12 3.34 4.2 中甬地产 2012-12-21 6003 498 1799 4 九龙坡区大渡口组团I分区I26-1/02、I28-1/02、I28-2/02、I27-2/02、I1　 商业用地、商务用地、二类居住用地　 258 404616.5 2.3 重庆美每家置业开发有限公司 2013-1-21 249 1589 合计 —— —— 478 752792.8 —— —— —— —— —— —— 2011年-2012年大渡口区成交纯商业类性质土地可建方量约75万方，商业物业压力较大。 四、房地产市场研究——大渡口房地产市场 房地产开发集中在双山及老城区域，剑桥工业园房地产开发处于起步阶段 目前区域公寓类产品供应量较小、总部办公供应量较大 从土地供应，未来区域商业物业压力较大 大渡口市场现状 轨道交通沿线小体量项目适合发展小户公寓类产品项目 目前低总价类公寓产品去化较好 轨道交通沿线案例研究 项目适合发展小户型公寓类产品 抓市场空白，走创新型产品线路！ 四、房地产市场研究小结 五、项目发展建议——项目形象定位 ——悦生活 悦自由—— 10万㎡小户型精品社区 产业中心●菁英生活区 物业 产品 体量配比建议（万方） 产品面积段建议（㎡） 赠送比例 户型比例 商住公寓 公寓 5.0 20-35 4-5% 60% 35-50 6-8% 40% LOFT公寓 3.0 40-55 6-8% 70% 55-70 8-10% 30% 商业 商业配套 2.0 30-100 —— 100% 五、项目发展建议——项目物业配比 具有商住两用性质的公寓类产品，满足区域产业人群短期居住及办公需求，同时吸引部分商业投资客群。 五、项目发展建议——项目物业建议 参考案例——万友·七季向上 建议本项目以小型商业中心+社区商业+高层的物业组合方式 参考案例——龙湖MOCO 互扣式概念跃层； 公摊率极低，得房率超高19%； 总户数降低，居住舒适度高。 布局建议 户型建议 五、项目发展建议——项目客群定位 大渡口、九龙坡人群（60%） 其它区域人群（10%） 产业人群（30%） 置业客户群体 客户背景 客户需求 职业特征 年龄结构 产品及功能需求 建筑风格偏好 价格承受能力 生活愿景 以政府机关人员，企事业单位员工为主（70%） 年龄集中在30-45岁的商业投资客群 20-30岁，单身或无小的孩青年之家 偏好紧凑实用性产品，功能配备齐全 喜欢异域风情的建筑风格（65%） 价格承受7000元/㎡左右 追求品质的、舒适的生活（80%） 物业偏好 高层（65%） 居住（40%） 办公、商业投资（60%） 置业目的 针对大渡口、九龙坡等主要区域，打造精品商务区 五、项目发展建议——客群定位展示 精明的投资客： 关注因素：地段升值潜力、出租收益率 他们是 青年一族： 关注因素：配套成熟、物业品质 六、项目经济测算 项目基本经济技术指标 序号 指标 单位 合计 1 用地面积 ㎡ 33,300 2 容积率 　 3.00 3 建筑密度 　 35% 4 建筑基地面积 ㎡ 11,655 5 车库和设备 ㎡ 28,615 6 地上总面积 ㎡ 99,900 7 总建筑面积 ㎡ 128,515 8 配套商业 ㎡ 20,000 9 商住公寓 ㎡ 78,900 10 绿地率 　 45% 11 其他部分（包括物管用房、设备用房等） ㎡ 1,000 12 车库数 个 789 13 车库总面积 ㎡ 27,615 六、项目经济测算 序号 费用名称 单方成本标准（元/㎡） 金额（万元） 1 土地费用 2000 20619.36 2 前期工程费 59 759 3 公共设施建设费 324 4167 4 政府行政规费 353 4534 5 建安工程费 1794 23053 6 管理费用 42 544 7 销售推广费用 124 1593 8 财务费用（银行利息） 154 1975 9 不可预见费用 65 829 10 营