2012胶南市大学城商业项目规划方案精要.ppt

本项目作为大学科研区仅存不多的可开发商业项目，周边消费客流组成丰富。主要有来自周边新农村社区的住宅人群；来自各个学校的学生、科研院所的稳定消费人群及外地来此旅游为数不少的流动性消费客群。 除此之外，市区以外的居家消费人群及军港基地的消费人群也将成为本案的消费客流主要来源。 由于项目地块区位特性，来自北面的消费人流很可能由于市级商业中心商圈的吸引被隔断而无法到达本项目。 故本案定位的重点是将大学科研园区的客群资源保留住在本项目消费，进一步通过业态定位及主力店商户的入驻优势将北面的客流吸引至本案。 第二章 客流来源及组成 综合评估 本项目 项目周边住宅区域 项目大学园区区域 项目周边商业、酒店办公集中沿线区域 人流动线分析 本项目位置 景区 景区 临海商业带 科研、大学、住宅区 景区 第二章 周边项目对本案影响 综合评估 商业用地 教育用地 工业用地 住宅用地 市政府、中心区 从规划图中可以看出，本项目周边主要有住宅区、工业区、大学科研区，东部为胶南旅游区，商业项目主要集中在靠近市政府及中心区。 就项目四周近距离的商业环境来看，项目以西以社区裙房商业及零星中低档街铺商业为主，项目对面对面的在建的顾家崖社区均建有社区配套底商。商业环境因略偏离中心商圈尚未培养成熟。 本项目地处的商业环境，利弊参半。利来源于周边规划的社区及大学园区的稳定消费客群为本项目提供良好的发展商业的大环境；